Като кантора специализирана в отношенията, материализиращи собствеността, често ни се налага да прибягваме към различни способи с цел да разберем „Кой е собственик на даден недвижим имот“?
Причините за направа на такава проверка могат да бъдат най-различни: от това да се открие съсед, за когото е важна дадена информация- например да бъде известен, че в апартамента му са се нанесли непознати лица, или че наводнява самостоятелните обекти под него, до проучване на собствениците с цел опит да продадат апартамента си или да се уреди правен спор, който е възникнал.
Често професионалните домоуправители също се обръщат към нас за съдействие, за да открием собствеността на даден апартамент, като причините за това са отказ да се заплащат такси към Етажната собственост или нужда да се приведе решение на общо събрание в изпълнение.
Независимо какви са нуждите да потърсите на кого се води даден имот, то трябва да знаете, че има напълно законни и достъпни начини това да бъде установено.
Как да намерите собственик на имот – опитваме се да Ви отговорим в следващите редове.
ВАЖНО: Твърденията на брокери за собственост не заместват документите. Затова никога не се доверявайте единствено на устна информация – винаги изисквайте документално потвърждение за собствеността.
Защо може да се наложи справка за собственик на имот?
Хората търсят информация за собственика на имот в различни случаи. Ето някои от най-честите причини:
- Планиране на сделка (покупко-продажба или наем): Преди да сключите сделка, трябва да се уверите, че насрещната страна действително притежава имота. Проверката на собствеността предпазва от измами и последващи съдебни спорове. Такава проверка е абсолютно задължителна и в случай че Ви предстои да сключите предварителен договор, то е силно препоръчително да потърсите съдействие от адвокат по недвижими имоти.
ВАЖНО: Твърденията на брокери за собственост не заместват документите. Затова никога не се доверявайте единствено на устна информация – винаги изисквайте документално потвърждение за собствеността.
Никога не подписвайте предварителен договор или договор за „стоп-капаро“, ако не сте се уверили в собствеността на имота.
- Защита на свои права: Ако смятате, че е засегнат ваш имот или права (например съсед ви наводнява или създава пречки за ползване на Вашия имот, които пречки са повече от обичайните като например – монтирал е шумни климатици или отглежда животни, които смущават съня Ви), важно е да знаете кой стои насреща. Това е така, тъй като установяването на собственика ви дава възможност да отправите претенции към правилното лице. Най-често това са така наречените негаторни искове, които целят да възстановят баланса в нарушеното право на собственост.
- Наследствени казуси: При издирване на имоти в наследство или неуредени наследствени въпроси често се налага справка кой е вписан като собственик. Така се установява дали наследодателят е прехвърлил имота или кои наследници са вписани на негово място. Впрочем наследници могат да се дърсят в производства по делба на наследвен имот. Тогава непременно ще са Ви необходими данните на съответните лица – техните имена, адрес и ЕГН. Без тях трудно ще бъде допусната исковата Ви молба, доколкото няма да отговаря на необходимите реквизити, регламентирани в ГПК.
- Проблемни съседи или имоти без стопанисване: Ако живеете до изоставен имот или имате конфликт със съсед за имотна граница, полезно е да знаете кой е формалният собственик. Това е необходимо, например, за да изпратите официално уведомление, покана за уреждане на спор или сигнал до властите срещу конкретния собственик.
Официални източници за проверка на собствеността
За да разберете кой е собственик на даден недвижим имот, трябва да се обърнете към официалните регистри и институции.
Колкото и да е странно информацията за собствеността на недвижими имоти е публична и всеки заинтересован може да получи нужната информация. Разбира се, специалните знания в съответната област биха били полезни и ще направят проучването по-лесно.
Не всяко проучване може да даде краен успешен завършек. Това зависи от много различни фактори, а ключови са и данните, с които Вие разполагате.
Все пак, следва да се има предвид, че кантората ни успява да намери собствениците на имоти в 80 % от случаите, в които ни е възложено такова проучване.
В случай че не желаете подобен тип възлагане, то споделяме с Вас няколко основни начина за проверка на това кой е собственик на даден имот:
Справка в Имотния регистър (Агенция по вписванията):
Имотният регистър е основният източник на данни за собствеността. Всяка сделка с недвижим имот (продажба, дарение, замяна и др.) се вписва там, и за всеки имот се води т.нар. имотна партида, където фигурира актуалният собственик и историята на прехвърлянията.
За да направите справка, е необходимо да знаете идентифициращи данни за имота – най-често точния адрес или номер на имот (кадастрален идентификатор). С тези данни можете да подадете запитване:
- На място: В службата по вписванията по местонахождение на имота може да се подаде писмена молба или устно запитване за справка. При устна справка служителят проверява на гише и устно съобщава данните за собственост, ако предоставите достатъчно сведения за имота или собственика (напр. трите имена и ЕГН на евентуалния собственик)
- Онлайн: Агенцията по вписванията поддържа електронен портал, чрез който срещу регистрация и такса може да се направи онлайн проверка. Необходима е регистрация в Единния портал за електронни услуги и заплащане на държавна такса, след което получавате достъп до справки в Имотния регистър. Онлайн проверката позволява по всяко време да видите кой е собственикът и дали има вписани тежести (ипотеки, възбрани и др.) върху имота.
Проверка чрез кадастъра (Агенция по геодезия, картография и кадастър):
Кадастърът поддържа цифрова карта и регистър на недвижимите имоти. Чрез онлайн системата КАИС (Кадастрално-административна информационна система) можете да намерите кадастралния идентификатор на имота по адрес или върху картата.
Освен това кадастралният регистър (КРНИ) също съдържа данни за собственик на всеки имот. Ако при проверка в Имотния регистър не излизат данни (например за много стар имот без скорошни вписвания), може да се поиска извлечение от кадастралния регистър, където е отразен текущият собственик.
Тази справка се заявява пред Агенция по кадастъра и посочва кой е вписан като собственик в техните бази данни.
Справка чрез други институции (при специални случаи):
Понякога имотът може да не е отразен своевременно в горните регистри. В такива случаи информация може да се потърси и в:
- Общината: Ако имотът е деклариран за данъчни цели, в общинската данъчна служба фигурират данни за собственика. По правило общините могат да издадат удостоверение за декларирани имоти на дадено лице (например за удостоверяване на наследство) по ЕГН, но това важи само ако собственикът коректно е декларирал имота за данъци.
- Областна служба „Земеделие“ (поземлена комисия): За земеделски земи, възстановени при реституцията, информация за собственика и решението за възстановяване може да се открие в междуресорните комисии към Областната дирекция „Земеделие“. Това е приложимо, ако имотът е бил държавна земя, върната на собственик и вписана в регистъра на земеделските земи.
Използвайки тези източници, вие можете по напълно законен начин да установите кой е собственикът на практически всеки недвижим имот.
Възлагане на адвокат за проучване на собственик на имот.
Както споменахме по-горе – проверката на собствеността на даден имот е публична и би следвало да се достъпва лесно от гражданите на Република България.
Все пак, са необходими специфични знания и определен вид последователност, които трудно ще усетите, ако търсите собственик за пръв път.
Понякога това би Ви затруднило до степен, че да се откажете от проучването или да стигнете до грешна информация.
Данните в горепосочените регистри не винаги са пълни или точни. Това важи най-вече за кадастъра. В този регистър информацията често остава невярна и неактуална. Това може да Ви подведе фатално.
На следващо място – въпреки че регистрите са публични – са необходими редица стъпки, които да следвате: от регистрация до притежаване на определен вид електронни подписи и обосновка защо е необходима справката.
Всичко това може да бъде свършено от специализиран в недвижимите имоти адвокат, който бързо и без усилия от Ваша страна да установи кой е собственик на имота.
Следва да се отбележи, че правилното тълкуване на информацията и документите може да изисква експертен поглед.
Например, вписванията в Имотния регистър могат да разкрият и съществуващи тежести или спорове, които не са очевидни на пръв поглед.
Нашата кантора подхожда уверено към всеки такъв казус.
Навременната правна помощ увеличава шансовете да вземете правилно решение – било то да пристъпите към сделка със спокойствие или да предприемете действия за защита на правата си.
Ако имате колебания или срещнете затруднения при установяване на собственик на имот, не се колебайте да потърсите професионален съвет.
