Проверка на предварителен договор от адвокат  

Кантората ни ежедневно осъществява представителство по сделки за покупко-продажби на недвижими имоти.

Често клиентите ни търсят нашето съдействие, след като са подписали предварителен договор. Това може да се окаже скъпоструваща грешка, а понякога дори и непоправима.

Ето защо, ние, съветваме винаги когато ви предстои закупуване на недвижим имот да възложите на адвокат, специализиран в недвижимите имоти – проверка на предварителния договор, който отсрещанта страна Ви предлага да подпишете.

Проверката на предварителния договор е силно желателна дори когато сте продавач, но на по-силно основание е задължителна, когато участвате в сделката в качеството Ви на купувач.

Няма как да скрием, че пазарът е буквално залят от брокери на недвижими имоти, които охолно предлагат подписване на различни по вид и наименование договори, като „намерение за покупка“, „стоп капаро“, „депозитно намерение“, „ексклузивен договор за посредничество“ и др.

Между всички горепосочени документи някак назаден план остава тежеста на предварителния договор и неговото изготвяне, така че ясно и еднозначно да регламентира отношенията, които са най-важни в подобен тип преговори, а именно: прехвърляне на собствеността.

Точно заради подобни казуси и правните последици, които могат да възникнат – кантората ни предлага услуга по проверка на предварителен договор за покупка на имот, като по този начин ще гарантирате Вашите интереси и ще може спокойно да финализирате сделката пред нотариус.

Какви рискове крие предварителния договор, когато не е проверен?

Липсата на проверка на предварителния договор – не означава, че могат да настъпят негативни правни последици или ситуации, които да развалят удоволствието от закупуване на нов апартамент, гараж или друг вид собственост.

Все пак, когато подписвате на сляпо предварителен договор, то трябва да знаете, че поемате огромен риск, който може да се дефенира в няколко различни направления.

На първо място, възможно е да подпишете предварителен договор за покупко-продажба с несобственик. Тоест лице, което не притежава имота, респективно не може да Ви го прехвърли. По този начин за Вас ще възникне облигационно притезание – да Ви се върнат парите, внесения задатък в двоен размер.

На второ място, възможно е да „капарирате“ имот, който е обременен с вещни тежести като ипотеки, възбрани, право на ползване или друг вид отежняване, което да Ви създаде трудности при последващата му експлоатация, когато го придобиете.

Разбира се, не трябва да се пропускат и важни уговорки като как ще се осъществи финансирането на сделката. Ще се поема ли банков ангажимент от страна на банкова институция. Ще се вписва ли ипотека или ще се тегли вид потребителски кредит.

Важно е да се знае, че когато купувате имот на „зелено“, то за ипотека не може да се говори до акт 14 на сградата, а така също – не би следвало да се подписва и предварителен договор за покупко-продажба. Напрактика – при тези ситуации се подписва особен вид договор, който има за предмет строителство, но не и прехвърляне на имот.

Тези договори също крият своите рискове. Така например строителите и инвеститорите залагат клаузи по индексиране на крайните цени, като по този начин често поставят купувача пред свършен факт и в безизходица, оправдавайки повишаването на крайната цена с инфлационни процеси и повишаване на строителни материали.

Така купувачът се поставя в изключително трудна позиция без изход. От една страна, ако избере разтрогване на договора- ще му се възстановят парите, които е дал, но те няма да имат същатата стойност. От друга страна – купувачът ще изпита сериозни затруднения, за да рефинансира новата цена и да набави допълнителните средства.

За него се появяват и други проблеми, които трябва да се разрешат – дали банката ще одобри подобно увеличение и ще отпусне пълната сума на кредита.

Отделно – всяко увеличение на цената косвено влияе върху дължимите такси към нотариус, служба вписвания, дължимите данъци и други.

Разбира се, всички тези проблеми могат да бъдат незабележимо избегнати, в случай че е сте проверили надлежно предварителния договор, който подписвате.

Какво представлява проверката на предварителния договор?

Нашият екип ще провери и ще изследва всички необходими детайли, които могат да Ви поставят в риск при подписване на предварителния договор.

Кантората ни разполага с достъп до редица регистри, които бързо ще ни помогнат да направим цялостно проучване относно предстоящата сделка. Ще стигнем до действителния собственик и придобивното основание, което го легитимира като такъв /нотариален акт/.

Всяка клауза по предложения Ви предварителен договор – ще бъде ревизирана и обсъдена с юристите ни, които се работят в сферата на недвижимите имоти.

При възможност и в случай че другата страна е съгласна – можем да индивидуализираме напълно предварителния Ви договор, като ще изготвим изцяло нов, който да отговаря на Вашите индивидуални нужди и да защитава в максимална степен.

По време на проверката ще Ви разясним всеки един текст, който не Ви е ясен или който може да се тълкува двузначно. Ще Ви запознаем и със стандартните правни положения, който регламентират този вид сделки и които умишлено се прикриват от брокерите – като например обстоятелството, че:

Разноските за договора и другите разходи във връзка с прехвърляне на собствеността са за сметка на купувача освен при продажбата на недвижими имоти, при които разноските се заплащат от страните по равно.

Можем да предложим и нотариус, които да изповяда окончателната сделка, а така също да участваме в изготвянето и на окончателния нотариален акт или да присъстваме на сделката.

Следва да отбележим, че проверка на предварителен договор можем да направим, както в рамките на град София, така и във всички населени места в България.

Каква е цената за проверка на предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот?

Трябва да се вземе под внимание, че всеки недвижим имот има своята история и обремененост. В тази връзка проверката на предварителния договор може да отнеме повече време от обикновеното.

В случай че се касае за наследствен имот – ще са ни необходими релевантните документи на всички наследници.

Ако придобивате от лице, което е в брак – трябва да се изследват и брачните отношения. Възможно е да се провери заведено дело, касаещо собствеността на имота или друг вид претенция като завещание, възбрана или друго.

Всички тези обстоятелства могат да повлияят на крайната цена на проверката на предварителния договор.

При всички положения – ще бъдете предварително уведомени за крайната и пълната цена на услугата, като ако впоследствие възникне допълнително обстоятелство- то ще остане за наша сметка.

Как може да възложите проверка на предварителния договор на адвокат от кантората?

На първо място, трябва да запазите час за консултация, която може да се проведе онлайн или на място в офиса ни в гр. София.

На нея е необходимо да ни разясните всички детайли, които са важни за Вас и предстоящата сделка. Всяка информация, която успеете да набавите предварително би ни била полезна. Колкото по-пълна и последователна е историята на имота, толкова по-добре можем да защитим Вашите интереси.

В случай че брокерът не Ви предоставя информация за купувача- ще ни е необходим поне пълен адрес на имота: град, улица, блок, вход, етаж, номер на апартамент. По този начин е възможно да открием предварително действителните собственици и да сравним информацията, която ние сме събрали с информацията, която Ви е предоставена по време на огледа.

Консултацията ще ни даде яснота и какви клаузи трябва да се включат или рескективно да се изключат при проверката на предварителния договор за имота.

След нея ще се заемем с работа по предварителния договор и неговата проверка. Цялата проверка отнема около 2-5 дни според зависи от сложността на сделката и натовареността на кантората.

Впоследствие ще получите от нас напълно ревизиран документ, който може спокойно да подпишете и да знаете, че интересите Ви са защитени.

В случай че Ви предстои покупка или продажба на недвижим имот и желаете да подпишете предварителен договор за това – може да се обърнете към нашия екип за съдействие.