В кантората ни непрекъснато се провеждат консултации, чийто основен въпрос е дали може домоуправителят да осъди член на етажната собственост, който не желае да плати таксите към Етажната собственост или отказва да се съобрази с друго решение на Общото събрание.

Отношенията в Етажната собственост са многопластови и често са източник на различни по вид конфликти. Дали защото избират определена форма на протест, или защото не са съгласни с поведението на част от своите съседи, почти във всяка жилищна сграда се намира съсед, който не се чувства длъжен да се съобрази с волята на Общото събрание.

Най- често срещан е конфликтът „съседът не заплаща таксите за входа“. Тогава на дневен ред се появява въпросът „Какво да се направи?“ и „Може ли домоуправителят/професионалният домоуправител“ да осъди съпротивляващия се член на Етажната собственост.

В случай че се припознавате в горните примери, то тази статия е за Вас, тъй като ще разгледаме подробно законовата рамка и ще обясним кога и как домоуправителят би могъл да предприеме съдебни действия срещу собственик, както и какви са ограниченията и защитните механизми за засегнатия собственик.

Правомощията на домоуправителя да инициира дело срещу собственик съгласно ЗУЕС

Законът за управление на етажната собственост (ЗУЕС) е основният нормативен акт, който урежда отношенията между съсобствениците в една сграда – техните права, задължения и начинът на функциониране на етажната собственост. Тези отношения се допълват в Закона за собствеността, ЗУТ и някои от наследствените закони, общински наредби и правилници.

В контекста на ЗУЕС обаче управителят е органът, който е натоварен да следи за редовното изпълнение на решенията на Общото събрание, както и да привежда волята на това събрание в действие.

За целта законът му дава определни правомощия, с които фигурата на домоуправителя да борави, така че да има законови лостове дори и за „принуда“. Това основно включва случаи, в които някой измежду членовете на Етажната собственост отказва да изпълнява задълженията си.

С други думи, законът изрично дава право на домоуправителя да действа от името на всички съсобственици, когато се налага да се защитят общите им интереси – включително чрез завеждане на дело срещу несъобразяващ се собственик.

Именно тази нормативна основа отговаря на въпроса – да, в определени случаи домоуправителят може да ви осъди (по-точно, етажната собственост може да предяви иск, чрез домоуправителя като свой представител).

По внимателен прочит на горните редове ще Ви доведе до извода, че за да Ви осъди домоуправителят, то непременно трябва да има нарушена или неспазена воля на Общото събрание на сградата.

Това ще означава, че за да предприеме каквито и да било действия срещу вас, първо трябва да има ясно и недвусмислено изразена воля, която да е материализирана в протоко от Общо събрание.

Едва тогава – домоуправителят получава юридически инструмент да защитава интересите на Етажната собственост, включително да изисква волята й да бъде изпълнена пред съда.

Какви са предпоставките професионалния домоуправител да ме осъди?

Отговорът на този въпрос е значително труден, тъй като трябва да са налице редица формални предпоставки, които е възможно и да не са изпълнени надлежно, макар домоуправителят да смята, че са ОК.

Ще се опитаме да групираме всички предпоставки, които трябва да са налице, за да може домоуправителят да Ви осъди успешно, като отваряме огромна скоба, че всеки случай подлежи на самостоятелна преценка, както индивидуално, така и в съпвкупност на документите, с които се разполага.

Така също успехът на едно дело зависи от подготовката на ищеца, но и от защитата на ответника.

Ако има заведено дело срещу Вас, то безспорно най-добре е да се обърнете към адвокат, специализиран в Етажната собственост.

Все пак домоуправителят ще успее да Ви осъди, ако са налице следните предпоставки:

  • Безспорно доказателство, че е домоуправител на представляваната от него Етажна собственост, както и че към датата на предявяване на делото е в законовите мандатни отношения.
  • Да докаже, че е надлежно взето решение на Общо събрание на процесната етажна собственост, което да е ясно и недвусмислено, а така също изпълнимо.
  • Това решение на Етажната собственост да не се изпълнява от Вас или от съседа срещу когото е насочено съдебното дело.
  • Решението да Ви обвързва, респективно да сте член на Етажната собственост.

Да не са налице други правоизключващи и правопогасяващи обстоятелства, които да водят до неоснователност на исковата претенция.

С други думи – необходими са поредица от документи, които да са законосъобразни, да притежават нужните реквизити, да са ясни и категорични, така че да се направи обоснован извод за изискуемост на дължимото от длъжника поведение.

Тези документи най-често се изчерпват с протоколи от решенията на общото събрание.

Важно е да се подчертае, че решенията на Общото събрание са задължителни за всички собственици.

Те се приемат с определено мнозинство (в зависимост от вида на решението) и се оформят в протокол.

Законът изисква тези решения да се доведат до знанието на всички – обичайно чрез писмен протокол, поставен на видно място, или раздаден на собствениците.

Ако някой собственик не е съгласен с дадено решение, той има право да го оспори по предвидения в закона ред (както ще обсъдим по-долу), но не може самоволно да го игнорира, докато то е действащо. Това е основополагащ принцип – за да функционира една етажна собственост, решенията следва да се спазват, иначе общите интереси биха били накърнени.

Именно тук законът предвижда и механизми за принудително изпълнение, ако доброволно не се спазват правилата, като предоставя възможност за съдебни действия.

При какви решения домоуправителят може да ме осъди?

Домоуправителят може да предприеме съдебни действия срещу собственик само в определени случаи, предвидени в закона.

Това най-често се случва, когато даден собственик не изпълнява свое законово задължение или решение на Общото събрание.

Най-честите примери са:

Неплащане на дължимите вноски – ако собственик системно не внася определената сума за поддръжка на входа или за фонд „Ремонт“, въпреки решение на Общото събрание за това, домоуправителят може да предприеме стъпки за принудително събиране на тези суми по съдебен ред​

Неизпълнение на друго решение на Общото събрание – законът не ограничава съдебните действия само до парични вземания.

Ако Общото събрание е решило, че даден собственик трябва да извърши или да прекрати определено действие, свързано с общите части, и той не го изпълни в указания срок, етажната собственост (чрез домоуправителя) може да потърси правата си в съда.

Например, ако съсед незаконно е заградил част от общ коридор или отказва достъп до общ покрив за ремонт.

Разбира се, тези дела също изискват предварително решени положения от Общото събрание.

Все пак, ако се отказва достъп до покрив или до друга част, през която се преминава през индивидуална собственост, то трябва да се отбележи, че за това има отделна процедура в ЗУЕС и завеждането на директен иск не е най-рационалния вариант.

Дело за изгонване на съсед от сградата: Тази хипотеза сме я разглеждали в друга наша публикация. Това е специален вид иск, който Законът за собствеността регламентира основно.

Такива дела се водят изключително трудно, а понякога без намесата на юристи, специализирани в областта е невъзможно. Ако попадате в тази хипотеза- непременно ни потърсете.

Трябва да се отбележи, че домоуправителят в нито една хипотеза не действа в лично качество. Той представлява всички собственици в сградата и се конституира в процеса като представител на всички, за да защити общия интерес.

Това улеснява процедурата, защото не е нужно всички съсобственици да са изрично страна по делото – достатъчно е домоуправителят да ги представлява единно.

Трябва ли да има решение на общо събрание, за да се започне дело срещу мен домоуправителя/профеисоналния домоуправител?

Много от гражданните на Република България смятат, че трябва да има провеждане на общо събрание, на което да се вземе изрично решение „за осъждане“ на съседът, който не заплаща таксите си.

Това е кардинално грешно схващане, което е лишено от всякаква правна логика и противоречи на осовните принципи, залегнали в ЗУЕС.

Интернет е буквално залят с това погрешно схващане, поради което трябва да внимавате, ако разчитате, че домоуправителят не може да Ви осъди без да свика нарочно Общо събрание за това.

Аргументите за това са следните:

Както споменахме по-горе – за да Ви осъди домоуправителят, той ще трябва да се легитимира като такъв, както и да посочи надлежно взето предходно решение на Общо събрание, което Вие не спазвате. Нищо повече.

С други думи – на предходно общо събрание мнозинството е успяло да валидира своята воля –например „да се заплащат по 30 лева на апартамент всеки месец“.

Това означава, че оттук датата на протоколиране на такова решение – домоуправителят ще има задължение да следи за неговото изпълнение. Ако вие сте отказали да ги заплатите- той ще може да прибегне автоматично към завеждане на дело.

Обратното становище – би поставило Етажната собственост в нелогичен риск, доколкото е напълно възможно да се свика нарочно общо събрание и собствениците да откажат завеждане дело.

Това автоматично би означавало, че събранието отменя с обратно действие вече едно предходно взето решение и то само спрямо един привелигирован съсед, който от тази дата няма да е длъжник на етажната собственост, напротив- ще му бъдат опростени всички просрочия.

Такова решение би се явило и незаконосъобразно, тъй като привилигирова определени лица в Етажната собственост.

Разбира се, допустимо е да се вземе решение за „опрощаване“ на вноските, но за такова действие се изисква квалифициран кворум от 75 % идеални части.

В заключение можем да обобщим, че домоуправителят може да ви осъди и без ново решение на Общото събрание, ако вече има валидно, неизпълнено решение – например за месечни такси. Законът не изисква повторно гласуване за всяко дело.

Какво да правя, ако домоуправителят е завел дело срещу мен?

Много от домоуправителите не боравят добре с необходимите за техните дейности документи.

Често допускат основни грешки, които могат да бъдат разковничето за положителен развой в осъдителните производства.

В случай че домоуправител е започнал дело срещу Вас, то непременно потърсете адвокатска помощ. Трябва да знаете, че когато получите исковата молба, имате право да подадете отговор, който е нужно да постъпи в съда в срок от тридесет дни.

Ако това не бъде сторено- защитата Ви ще бъде почти изчерпана, а възможността да се защитите качествено – снижена до минимум.

Определено се препоръчва незабавна консултация с адвокат и предприемане на последващи действия в зависимост от становището на съответния специалист.

Ако попадате в тази графа- потърсете ни.