Отказът на продавача след като е получил капаро от купувача поставя последния в трудна ситуация.
Тези казуси започнаха да се появяват изключително много в периода преди Ковид 19, а бумът им се наблюдаваше веднага след започване на войната Русия – Украйна, като причините бяха свързани с силните инфлационни процеси, които започнаха да влияят върху цената на строителните материали.
Именно тогава много от строителите на сгради започнаха масово да развалят предварителните си договори за покупко-продажба, в случай че не им се приеме ултимативното предложение за значително индексиране на договорената цена.
Трябва да се отбележи, че предварителното закупуване на недвижим имот директно от строителя може да се случи в два сценария:
- Чрез подписване на така наречения договор за строителство /масово срещано при покупка на имот на зелено/.
- Чрез подписване на предварителен договор по смисъла на ЗЗД /най-сигурната юридическа конструкция/.
Настоящата статия ще изследва хипотезата „Какво да правя, ако продавачът се откаже от последваща сделка при наличие на внесен задатък/капаро по предварителен договор“.
Текстът, поместен по-долу, няма да разгледа какво да се прави при наличие на договор за строителство, тъй като хипотезите са съвсем различни. За подобен тип казуси може да потърсите повече информация на сайта ни или да запазите час за консултация с адвокат по недвижими имоти от кантората ни.
Редно е да се знае, че предварителният договор за покупко-продажба на имот, ако е надлежно сключен, има обвързваща правна сила и задължава двете страни да финализират сделката с окончателен договор, така наречния нотариален акт, който се съставя в присъствието на нотариус.
В тази връзка, когато продавачът едностранно откаже да се яви в уречения ден за сделка, без да има основание за това, то тази му проява може да се изтълкува като неизпълнение по вече един сключен договор /облигационна сделка/.
Когато говорим за предварителен договор, законът предвижда няколко ключови механизма, чрез които купувачът може да защити интересите си. Тези механизми преминават през принудително или още съдебно обявяване на предварителни договор в окончателен такъв и могат да стигнат до осъждане за заплащане на значителни неустойки, а така също и пропуснати ползи.
Какво представлява капарото/задатъка по предварителен договор за покупка на имот
Най- общо казано капарото, известно в юридическата терминология като задатък, представлява сума, която купувачът заплаща на продавача при сключване на предварителния договор.
Тази сума обикновено се установява в рамките на 10-20 % от окончателната продажна цена на недвижимия имот, като свободата на определяне на договорните отношения може да варира от едностранно внасяне до определяне на схема за разрочване, а дори и етапност на плащане.
На първо място, ролята на задатъка е да служи като гаранция, че страните ще изпълнят ангажиментите си.
С внасянето на капарото купувачът декларира своето сериозно намерение за закупуване на апартамента/имота, като това му действие може да се приеме като косвен „залог“ за осъществяване на волята му.
Това е така тъй като е всеобщо прието, че ако сделката не се изповяда при уречените условия, то виновната страна ще загуби внесения задатък, респективно ще следва да върне същия в двоен размер /това е хипотезата на продавача/.
Важно е да се отбележи, че правилото за връщане на капарото в двоен размер се прилага, когато дадената сума изрично е уговорена като задатък в договора.
Ако в предварителния договор не е посочено ясно, че капарото има характера на задатък, или липсват клаузи за последствията при неизпълнение, ще се приложат общите правила на закона.
В такъв случай всяка страна дължи връщане на полученото – тоест продавачът трябва да възстанови платеното капаро в реалния му размер (без удвояване), тъй като договорът не е изпълнен.
Ето защо още на етапа на подписване на предварителния договор е от решаващо значение да се уговорят ясно правата при евентуален отказ на някоя от страните. В тези ситуации ние препоръчваме задължително да се премине поне през проверка на предварителния договор от адвокат, услуга, която кантората ни предоставя ежеседмично на различни клиенти.
На второ място, законът определя задатъка като доказателство за сключен договор и като средство, обезпечаващо неговото изпълнение.
Внасянето на парите и респективно получаването са част от завършващия процес на сделката. Масово документите, които преглеждаме, имат изрична клауза, че при невнасяне в срок на сумата, договорът се счита недействителен.
ВАЖНО!!! Ако сте заплатили задатъка на ръка и сумата е над 10 000 /десет хиляди лева/ лева, то това не означава, че договорът е невалиден или недействителен. Много клиенти остават учудени от факта, че плащането на ръка се счита извършено.
Понякога се случва продавачът да заплашва отсрещната страна с това, че е допуснала огромно нарушение на закона за извършване на плащане на ръка, чиято стойност е над 10 хиляди лева.
Това обстоятелство се явява ирелевантно за действителността на сделката.
Възможно е такова плащане да има последици под формата на административна отговорност, но не и да повлече действителността на изрично описана в Закона за задълженията и договорите сделка, каквто е предварителения договор за покупко-продажба на недвижим имот.
В тази връзка този вид сделки често включват и клауза за неустойка при неизпълнение.
Неустойката е обикновено е фиксирана сума, която има различно основание за заплащане от задатъка.
По същество тя представлява предварително определена парична санкция, която неизправната страна дължи на изправната страна при нарушаване на договора.
Неустойката служи директно като договорено обезщетение за вредите от нарушението, без да е необходимо изрично доказване на размера на тези вреди.
Обичайно в предварителния договор се включва условие, че при отказ на продавача да подпише окончателния договор в уговорения срок той дължи на купувача определена неустойка.
Размерът и конкретните условия за неустойката зависят от договорката между страните, но веднъж уговорена, тя има законова задължителна сила. Това правило, разбира се, има своите изключения.
Най-често неустойка не се дължи въпреки фиксирания размер, ако тя се явява прекомерна.
Съдебната практика е ясна и категорична: прекомерно уговорения размер на неустойката противоречи на добрите нрави, като на това основание клауза в подобен смисъл се счита нищожна /несключена/.
Какво да правя, ако продавач се откаже от изпълнение на предварителния договор?
В случай че сте в хипотеза, в която усещате, че продавачът е напът да се откаже от сключване на окончателен договор при уговорените в предварителния договор условия, то незабавно вземете навременни мерки обмислете следващите си действия, така че да гарантирате своите права и интереси.
Безспорно се препоръчва консултация с добър адвокат, който да прегледа внимателно предварителния договор, ако това не е направено на по-ранна фаза.
Обсъдете внимателно дали уговорките, досежно задатъка и фискираните устойки биха били благоприятен изход от сделката или по-скоро предпочитате да станете собственик на апартамента, който сте избрали.
Спрямо това и с оглед крайната цел могат да се очертаят два основни подхода:
Обявяване на предварителния договор в окончателен чрез завеждане на дело в съда.
Ако получите отказ от продавача да съдейства по окончателното изповядване на сделката и държите да се възползвате от възможността, уговорена в предварителния договор, да придобиете имота, то трябва да знаете, че имате право да инициирате съдебно производство, чийто предмет е да се обяви предварителния договор за окончателен (чл. 19, ал. 3 ЗЗД).
За да се случи това, е необходимо да сте изпълнили или готови да изпълните всички Ваши насрещни задължения по предварителния договор, включително да заплатите цялата цена за имота.
Процедурата започва с подаване на искова молба до компетентния съд, като законът предвижда това да стане в едногодишен срок от датата, определена за сключване на окончателния договор.
В производството съдът ще следва да установи, че е налице валиден предварителен договор, сключен между съответните страни, няма основание за неговото разваляне или прекратяване.
В крайния си съдебен акт – съдебното решение- съдът ще замести подписа на продавача. Това съдебно решение ще има силата на окончателен договор, тоест ще се ползва със силата на нотариален акт, респективно ще се впише в Имотния регистър на Република България.
Решението ще бъде противопоставимо на всяко трето лице, което има претенции към имота, включително ще може да отблъснете претенции на новопоявили се „собственици“, които са придобили имота след завеждане на исковата молба.
Въз основа на това съдебно решение ще имате право да поискате от Частен или Държавен съдебен изпълнител да бъдете въведени във владение на имота и да започнете новото ползване по предназначение като пълноправен негов собственик.
Към гореразгледания вариант следва да прибегнете, когато имотът, за който сте сключили предварителен договор, е договорен на добра пазарна цена, покачил е своята стойност драстично и заслужава да не бъде „изпуснат“.
В случай че се избере този вариант – трябва да знаете, че получавате договорения имот, но уговорените неустойки ще останат на заден план, с изключение на такива, които предвиждат поведение на страните.
Следва да се има предвид, че правото на иск за обявяване на договора за окончателен е обвързано със срок.
Ако предварителният договор предвижда дата за финализиране на сделката (което е обичайно), искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД трябва да се предяви в едногодишен срок от настъпването на тази дата.
Пропускането на този срок лишава купувача от възможността да се възползва от принудително финализиране на продажбата. В такъв случай на разположение остават единствено исковете за връщане на даденото (капарото) и за обезщетения за неизпълнението.
Разваляне на договора за покупко-продажба след внесено капаро. Обезщетение.
В случай че сте изправени пред избора договорът да се развали, то трябва да знаете, че имате право на обезщетение.
Още в същността на предварителния договор са заложени изходни позиции, които се изразяват в обичайни последици, ако някоя страна реши да не изпълни уговорките си и да развали предварителния договор.
В теорията се прави разлика между прекратяване на договор и разваляне на договор.
Различните названия водят след себе си различен смисъл и трябва да се внимава с терминологията, особено ако сключвате последващо споразумение, което да регулира правните последици от поведението на някоя страна.
Най-общо казано прекратяването е нормално прекъсване на договора – по взаимно съгласие, с изтичане на срок или при обективни причини. Няма виновна страна и договорът просто спира да действа занапред.
Развалянето, от друга страна, е последица от неизпълнение, например при сериозно неизпълнение на насрещния контрагент по сдеклата. Тези ситуации водят до връщане на полученото и често до неустойки или обезщетения.
Както споменахме по-горе, предварителният договор за покупко-продажба на имот предвижда правните последици при отклоняване от дължимото поведени на някоя страна.
По-горе отбелязахме, че отказът на продавачът да участва в окончателната сделка за недвижим имот води до задължаването му да върне задатъка в двоен размер. Разбира се, ако задатъкът е уговорен като задатък, а не присъства в договора под названието на друг термин като „стоп капаро“, „гаранция за сериозно намерение“ или произволни.
В такива ситуации следва да се тълкува целият договор като съвпкупност и евентуално ще трябва да доказвате, че „стоп капарато“ е било с характеристиките на „задатък“.
Ето защо проверката на предварителния договор от адвокат е изключително важна и належаща. Понякога такова превантивно действие може да Ви спести нерви, финансови средства и излишни усилия, които могат да бъдат от изключителни важни за Вашия стандарт на живот занапред.
Освен че продавачът ще трябва да върне задатъкa в двоен размер, то вие ще може да претендирате и да изисквате запалащене на фиксираните неустойки, които не се явяват прекомерни.
Независимо от наличието на неустойка, при отказ на продавача купувачът има право да претендира пълно обезщетение за претърпените вреди.
Това обезщетение, извън неустойките, може да обхване – както преките вреди/загуби, така и пропуснати се ползи, изразяващи се в развалени договори за наем или закупуването на имот със сходни характеристика на по-висока цени.
За доказване на тези вреди са допустими всички доказателствени средства, които процесуалните закони позволяват, включително свидетелски показания и писмени доказателства от ранга на разписки, мейл кореспонденция и др.
Какво да правя, ако продавачът се откаже след внасяне на капаро
Ситуацията, при която продавачът се отказва след получаване на капаро, е неприятна и стресова за купувача, но българското право предоставя ефективни способи за защита.
Кой вариант ще изберете зависи от много фактори, като най-добре е да се анализира подробно ситуацията, включително етапа на завършеност на сградата, имущественото състояние на продавача, включително други активи, капитал на дружеството, наличие на данни за предходни задължения, запори и т.н.;
Понякога най-ирационалното решение е най-добро за конкретна ситуация и обратното. Често да се съгласите с новите условия е икономически най-примамливо, но понякога е възможно да се подобри позицията в преговорите.
В крайна сметка законът позволява на изправната страна да защити своите интереси в максимална степен чрез комбинация от предвидените механизми – задатък, неустойка, иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД и искове за обезщетение.
Все пак, най-силната позиция за купувача е да разполага с надлежно сключен писмен предварителен договор, в който ясно са разписани условията на бъдещата сделка и последиците при отказ от нея. Такива договори рядко се предлагат от брокерските агенции.
В заключение подходът може да е различен – понякога е по-удачно да се търси самият имот чрез съдебно решение, в други ситуации е по-добре договорът да се прекрати и да се предявят финансови претенции.
Ето защо при отказ на продавач след капаро е силно препоръчително купувачът своевременно да се консултира с адвокат, специализиран в имотни сделки.
Навременната правна помощ увеличава шансовете за благоприятно разрешаване на проблема – било чрез успешно придобиване на имота, или чрез получаване на дължимите суми и обезщетения.
В случай че се припознавате в горния текст- може да ни потърсите за консултация на посочените телефони или чрез контактната ни форма.
