Решенията на общото събрание на Етажната собственост могат трайно да рефлектират върху собствениците и да породят правни последици в продължителен период от време. 

Най-често решенията на общото събрание на Етажна собственост засягат собствениците във финансов аспект, като последните се задължават да заплащат прекомерно високи суми към сградата за неопределен период от време. 

Отделно от това решенията на общото събрание могат да засегнат и индивидуалното право на собственост, като много често се случва да се ограничава достъп до асансьорните съоръжения, до общи части като вътрешен двор или паркоместа, до ел. таблото на сградата, общи помещения и други;

Каквито и решения да са взети от страна на общото събрание на Етажната собственост, всички подлежат на съдебен контрол, като е възможно да се иска тяхната отмяна. 

Процедурата е регламентирана в Закона за управление на Етажната собственост и в частност чл. 40 от ЗУЕС. 

В настоящата статия ще изследваме всички правни аспекти, характерни за исковете по чл. 40 от ЗУЕС и трайно установената съдебна практика. 

Следва да се отбележи, че производството по отмяна на решението на общото събрание има конститутивен характер. 

Последното означава, че за да не се приложи едно решение на общо събрание, е нужно същото да бъде отменено в хода на нарочно производство и е недопустимо неговата законосъобразност да се проверява косвено в други производства.

Кой може да иска отмяна, респективно да обжалва решения на Общо събрание на Етажна собственост? 

Отговор на този въпрос дава чл. 40 от ЗУЕС, който гласи, че „всеки собственик може да иска отмяна на незаконосъобразно решение на общото събрание.“

При внимателен прочит на разпоредбата можем да стигнем до обосновано заключение, че само и единствено собственикът е процесуално легитимиран да иска отмяна на решенията на общото събрание. 

В този смисъл е и трайно ориентираната съдебна практика, която установява липсата на правен интерес у всяко трето лице, което е сезирало компетентния съд с иск по чл. 40 от ЗУЕС; 

Под собственик на самостоятелен обект следва да се има предвид всяко физическо или юридическо лице, което притежава собственост в Етажната собственост. 

Тук е мястото да отбележим, че няма значение и какъв самостоятелен обект се притежава. Това може да бъде апартамент, ателие, офис, магазин, гараж и т.н. Без значение е и големината на обекта, както и процентното съотношение на притежаваните от него идеални части. 

Следва да отбележим, че не само настоящите собственици могат да искат отмяна, респективно да обжалват решения на общо събрание. 

Съдебната практика позволява на собственик, който е придобил право на собственост върху обекта след датата на провеждане на общото събрание, но преди изтичането на преклузивния срок, заложен в чл. 40 от ЗУЕС, също да поиска отмяна на решенията.

Характерно обаче за тези собственици е, че възраженията им са процесуално ограничени. Те не могат да навеждат твърдения, че са допуснати нарушения по процедурата на свикване на събрание.  Могат да оспорят само материална незаконосъобразност, но не и процедурно.

Горният извод може да се изведе от съдебната практика и от факта, че новите собственици са нямали право да участват на вече отминало Общо събрание и затова оспорването им не може да обхваща нарушения на реда по свикване и провеждане на общото събрание

Какъв е срокът обжалване на решения на общо събрание, респективно за искане на тяхната отмяна?

Срокът за обжалване, респективно за искане на отмяна на решенията на общо събрание е 30 дни. Важно е да се отбележи, че той започва да тече от положителното наличие на две предпоставки.

  • На първо място, протоколът от общото събрание да бъде изготвен. ЗУЕС изисква протоколите от общите събрания да се съставят в срок от 7 дни след провеждането на събранията. 
  • На второ място, след като протоколът е изготвен същият следва да бъде обявен от председателя на общото събрание, като за целта се поставя на видно място съобщение, че протоколът е готов, както и начините, по които може да се сдобиете с препис от него. 

Председателят на управителния съвет (управителят) в срока по ал. 6 поставя на видно и общодостъпно място на входа на сградата съобщение за изготвянето на протокола. За поставяне на съобщението се съставя протокол от председателя на управителния съвет (управителя) и един собственик, ползвател или обитател, в който се посочва датата, часът и мястото на поставяне на съобщението.

Важно е да се отбележи, че нито председателят на ОС, нито протоколчикът имат задължения да поставят препис от изготвения протокол. Законът за управление на етажната собственост им вменява единствено задължения да обяват, че документът, материализиращ решенията на провелото се общо събрание, вече съществува. 

Именно от поставяне на горепосоченото съобщение започват да тече 30дневния срок за обжалване на решенията на общото събрание. 

Разлика между обжалване/искане за отмяна на решенията на Общо събрание и оспорване на протокол от общо събрание.

От поставянето на съобщението, че протоколът е изготвен и е на разположение на етажните собственици, започва да тече и още един срок. 

Той е свързан с правото на всеки етажен собственик да оспори съдържанието на протокола, включително достоверността на отразените в него решения. Оспорването се извършва писмено пред управителния съвет (управителя) в 7-дневен срок от съобщението за изготвяне на протокола, но не по-късно от един месец в случаите, когато собственикът, ползвателят или обитателят отсъства.

Съдебната практика е трайно ориентиранa, че когато липсват докателства, че протоколът е бил оспорен в срока по чл.16, ал.9 ЗУЕС, то след изтичане на срока за оспорване на съдържанието му, протоколът се стабилизира и има обвързваща етажните собственици, третите лица и съда доказателствена сила относно отразените обстоятелства. 

След изтичане на срока за ОСПОРВАНЕ изявленията в протокола се приемат за такива, каквито са описани – как и кой е гласувал, какво решение е прието, какви са сроковете за изпълнение на това решение и т. н.; 

В тази връзка при евентуално искане за отмяна на решенията пред съда и липса на доказателства за оспорен протокол, то свидетелски показания няма да бъдат допуснати в процеса. 

НБ! Оспорването на протокола не е равно на искане за отмяна на решенията. Това е способ, който позволява да се изслушат свидетелски показания в самото производство по чл. 40 от ЗУЕС, но не може да доведе до отмяна на самите решения като последница. 

Как се обжалва на решение на Общото събрание на етажната собственост?

Всъщност правилната терминология е „искане за отмяна на решение за общо събрание“. Все пак, житейски разпространен е изразът „Обжалване на решение на общо събрание“. 

Процесуалната възможност за атака на материализираните решения от общо събрание може да се открие в чл. 40 от ЗУЕС. 

Както споменахме по-горе, всеки собственик може да поиска от съда отмяна на взетите решения на общо събрание в тридесетдневен срок от съобщението, че протоколът е изготвен. За целта селдва да се подаде нарочна искова молба до компетентния за това съд. 

В най-разпространеният случай това е районният съд, в чийто район се намира Етажната собственост. 

Производството по обжалване е с исков характер и следва да се основава на принципа на  диспозитивното начало, тоест предметът на делото се очертава от изложените в исковата молба обстоятелства, поради което съдът не следи служебно за законосъобразността на всички пороци в решението, а само за тези, изложени в исковата молба.

Производството се развива по общите правила на ГПК, а ответници по делото са всички Етажни собственици, които се представляват от управителя или от председателя на управителния съвет. 

Временно спиране на решенията на общо събрание на Етажна собственост:

Съгласно разпоредбите на ЗУЕС решенията на общото събрание се изпълняват в 14дневен срок, а подаването на исковата молба за тяхната отмяна не спира изпълнението им. 

Иначе казано - до отмяната на решението на общото събрание то следва да се прилага и същото обвързва етажните собственици.

Законът обаче позволява временно спиране на взети решения, които са обект на искане за отмяна. Тоест за ищеца по иск с правна квалификация чл. 40 от ЗУЕС, съществува процесуална възможност последният да поиска нарочно спиране на решенията и тяхното изпълнение да бъде преустановено до постановяване на окончателно решение в производството по отмяна.

НБ! По същество искането за спиране не представлява волеизяваване за допускане на временна обезпечителна мярка по ГПК и не подлежи на съдебен контрол на по-горна инстанция. 

Какви са последиците, ако не се обжалва решението на Общо събрание на Етажна собственост?

Съдебната практика е трайно ориентирана, че при липса на искане за отмяна на решение на общото, последното се стабилизира и подлежи на изпълнение, без значение дали е съобразено с материалните и процесуалните правила на закона. 

Това е така, тъй като за разлика от нищожността на сделките, контролът за законосъобразност на решенията на етажната собственост е съдебен и ограничен с преклузивен срок за предявяване на иска, който срок тече от узнаването на решението, извършено по реда за уведомяването за събранието - чл. 40, ал.2 ЗУЕС.

Определянето на срок за предявяване на иска по чл. 40 ЗУЕС е съобразен и с обстоятелството, че тези решения засягат широк кръг лица и отношения, включително и трети лица, което изисква сигурност и бързина при изпълнение на решенията. 

Затова извън регламентирания в закона срок не може да се иска отмяна нито на нищожните, нито на незаконосъобразните решения.

С оглед гореизложеното е видно, че пропускането да се иска отмяна в 30дневния срок от обявяване на протокола, води до трайно стабилизиране на решенията от общото събрание.  

Основания за обжалване и отмяна на решения на общо събрание 

Изключително важно е да се отбележи, че подлежат на отмяна само позитивните решения. Тоест обект на оспорване могат да бъдат само решения, които пораждат правни последици занапред - създават задължения за етажните собственици и подлежат на изпълнение, т. к. решения, рефлектиращи в правната им сфера.

Това е така, доколкото съдът не може да вземе решение вместо Общото събрание. Например, ако общото събрание реши да не извършва ремонт на покрива, то не може съдът да отмени подобно решение и да задължи Етажната собственост да започне действия по ремонтиране на покривна конструкция. 

Все пак, ако се обжалва решение на общо събрание, основанията за неговата отмяна са много. Практиката на адвокатска кантора «Караколеви и партньори» може да ги групира в три основни групи. 

1. Основание за отмяна на решения на ОС, свързани със свикването на събранието

ЗУЕС строго регламентира процедурата по свикване на общото събрание. Същото следва да се организира от легитимираните за това лица. В най-масовия случай това е действащият домоуправител. 

Отделно от това е необходим период от време от поставяне на поканата за участие в общо събрание до самото му провеждане. Събранието следва да се проведе най-рано на 8мия ден от поставянето на поканата. 

Освен всичко това законът изчерпателно изрежда и реквизитите на документите, които съпътстват разгласяването на предстоящото събрание. 

Всяко едно нарушение на процедурата по свикване на събранието е основание за отмяна на решенията, взети на събранията. 

2. Основание за отмяна на решения на ОС, свързани с провеждане на общото събрание. 

Протичането на събранието също е от значителна важност за законосъобразността на взетите решения. 

Така например председателят на общото събрание следва да бъде уверен, че до участие в събранието са допуснати само лица, които имат право на глас. Следва да са проверени представените пълномощни и необходимите нотариални заверки при съответните хипотези. 

Ясно и недвусмислено трябва да е установен представения кворум по самостоятелни обекти. Това е от изключителна важност, тъй като липсата на идеални части в протокола опорочава събранието, доколкото се губи възможността за преценка досежно необходимия за законосъобразното провеждане на ОС кворум

3. Основание за отмяна на решение на ОС, свързани с императивни правни норми от ЗУЕС.

Това са най-често срещаните нарушения. Могат да бъдат допуснати спрямо множество плоскости, като например да се вземе решение за извършване на определено действие, без да е налице необходимия кворум.

Възможно е нарушението да е свързано и с несъобразяването на задължително разписани правила в ЗУЕС. Така например таксите по управление и поддръжка по смисъла на ЗУЕС се разпределят на брой обитатели. Много често обаче се случва домоуправителите да въвеждат така наречената „твърда такса“ или да разпределят бюджета на база квадратни метри. 

Това са съществени нарушения на материалния закон и при обжалване на решението на общото събрание в срок – същите следва да бъдат отменени. 

Заключение: 

Процедурата по обжалване и отмяна на решенията на общо събрание е строго специфична и е нужно да се подходи индивидуално при всеки отделен случай, доколкото всяка етажна собственост има определени нужди. В тази връзка практиката ни е сблъсквала с редица разнородни решения, които следва се преценят самостоятелно. 

Адвокатска кантора „Караколеви и партньори“ има широка експертиза в Закона за управление на Етажната собственост, като обслужва водещи професионални домоуправители на територията на град София, Казанлък и Стара Загора, а така също подпомага дейността на частни такива в сгради в режим на Етажна собственост, находящи се в зимните и летни курорти на България. 

В случай че имате нужда от съдействие по казус, свързан с ЗУЕС или желаете да обжалвате решение на общо събрание на Етажна собственост, може да се обърнете към нас.