Адвокатска кантора „Караколеви и пртньора“ осъществява съдействие на клиенти относно изготвяне, редактиране и провеждане преговори по сключване на предварителни договори за покупко-продажба на имоти.

Често към нас се обръщат купувачи, на които им е предоставен предварителен договор за покупко-продажба, като същите желаят да ревизират съдържанието му относно клаузи, които не защитават интересите им.

Сключването на предварителен договор е вече установено в практиката като задължителна стъпка към окончателния договор и изповядване на сделката пред нотариус. Ето защо, същият има съществено практическо значение.

Разлика между предварителен и окончателен договор за покупко-продажба на имот

Преди да преминем към изясняване същността на предварителния договор, ще представим едно сравнение, което ще внесе яснота в изложението.

От една страна, продажбата е договор, с който продавачът се задължава да прехвърли на купувача собствеността срещу цена, която купувачът се задължава да му плати.

Предварителният договор, от друга страна, е договор, с който страните се задължават да сключат в бъдеще време друг договор.

Целта на предварителния договор е да подготви сключване на бъдещия окончателен договор.

 За това какъв е характерът на договора и дали същият е предварителен или окончателен се преценява, както от предмета му, тоест разпоредбите, в които страните излагат своите задължения, така и от формата, в която е сключен.

Договорът е винаги предварителен, когато поетото с него задължение е за сключване в бъдеще на договор за продажба.

По същество поетото задължение е с облигационен характер. Предварителният договор няма вещно-правно действие, за разлика от окончателния. Същевременно когато с договора продавачът се задължи да прехвърли собствеността на определена вещ срещу цена, която купувачът се  задължава да плати, този договор е окончателен.

Обръщам внимание, че е възможно вещното действие на окончателния договор да е поставено под условие, тоест да е отложено във времето. В тази хипотеза сключеният между страните договор е окончателен, не предварителен, въпреки че вещното действие предстои да настъпи отложено във времето.  

Както предварителния, така и окончателния договор са самостоятелен вид договори, които пораждат правни последици отделно, като съгласно съдебната практика:

„...клаузи за неустойки, включени в предварителния договор, не се заличават и прекратяват, и не изгубват действието си само поради факта на сключването на окончателния договор. Те запазват своето действие и продължават да обвързват страните, и след сключването на последния...“

така  Решение № 210 от 02.05.2012 г. по гр. д. № 884 / 2011 г. на Върховен касационен съд“

Същност и съдържание на предварителния договор за покупко-продажба на имот

Както посочих по-горе, предварителният договор е договор, с който се поема задължение за сключване на окончателен договор в бъдеще.

Същият е уреден в чл 19 от ЗЗД. Предварителният договор е „скелетът“ на окончателния. По същността си предварителния договор  има организационен и подготвителен характер що се отнася до обещания с него окончателен договор между страните.  

Предварителният договор следва да съдържа разпоредби, в които ясно и недвусмислено да се определи същественото съдържание на окончателния договор. Съществено е съдържанието относно предмета на окончателния договор.

В предварителния договор следва да е индивидуализирана вещта, която предстои да се прехвърли, както и цената, при която това ще стане.

 Според съдебната практика, ако цената на вещта не е посочена точно, то тя следва поне да е установима, тоест да има ясен критерий, по който да се определи.  /така Определение № 16 от 06.01.2016 г. по гр. д. № 5186 / 2015 г. на Върховен касационен съд, 4-то гр. отделение/

Важно е предметът на договора да е ясно формулиран, за да може да прецени наличие на действителна воля на съгласие между страните и да  се избегне затруднение в сключване на окончателен договор.

При противоречие и неясноти законът повелява да се изследва действителната воля между страните. Отделните уговорки трябва да се тълкуват във връзка едни с други и всяка една да се разглежда в смисъла, който произтича от целия договор.

Възможно е и самият имот, предмет на договора, да не е достатъчно индивидуализиран, но ако все пак идентифицирането на вещта е осъществено по начин да доказва точната воля на страните, това не е проблем за обявяването му за окончателен.

Предварителният договор се сключва винаги в писмена форма. Интересна е хипотезата на формално опорочен окончателен договор за покупко-продажба – примерно покупко-продажба не във формата на нотариален акт - в тези случаи се приема, че „окончателният“ договор се конвертира в предварителен такъв и сделката може да се изповяда коректно и законосъобразно при условията, уговорени в конвертирания договор.

Срок  и действие на предварителния договор за покупка-продажна на недвижим имот

Противно на възприетото от много наши клиенти действието на предварителния договор не се прекратява с изтичането на уговорения срок за сключване на окончателен договор. Уговореното продължава да обвързва страните и след изтичане на този срок всяка от тях дължи изпълнение.

Особеност е, че от изтичането на срока за сключване на окончателен договор за двете страни започва да тече единствено давността за предявяването на иск пред съда за обявяване на предварителния договор за окончателен по съдебен ред.

Договорът може да прекрати действието си, ако бъде развален поради неизпълнение от една от страните по причина, за която насрещната страна отговаря.

Може ли да се сключи предварителен договор с несобственик?

Застъпено в практиката е, че лицето, което сключва предварителен договор, следва да е собственик на вещта, която се задължава да прехвърли. В повечето случаи това действително е така – продавачът е собственик на имота към момента на сключване на предварителен договора. Това е по-малко рисковано за самия купувач.

Горното не означава обаче, че продавачът по предварителен договор за покупко-продажба на вещ следва да е собственик на тази вещ към момента на сключване на предварителния договор. Както посочих, предварителния договор за покупко-продажба има облигационно, не вещно-правно действие.

Ето защо, не е налице пречка продавачът по един предварителен договор да поеме задължение да сключи окончателен договор, независимо от обстоятелството, че не е собственик на вещта към момента на сключване на предварителния договор. Необходимо е обаче продавачът да уведоми купувача за това обстоятелство.

Кога е добре да се сключва предварителния договор при покупко-продажба на недвижим имот?

Сключването на предварителен договор гарантира сериозното намерение на страните да сключат окончателна сделка, докато трае подготовката й. Ноторно известно е, че организирането на изповядване на сделка може да трае и с месеци в зависимост от документите, необходими за сделката.

Предварителният договор е гаранция и внася спокойствие между страните, докато тече процедура по подготовка на сключване на окончателния договор. В този период купувачът може да проучи собствеността, а продавачът да се сдобие с всички необходими документи. В известна степен времето, което страните печелят с предварителния договор, е и възможност да се премислят всички рискове и да се защитят правата и на двете страни по сделката.

Предварителен договор за покупко-продажба при встъпили в брак лица

Друг въпрос, извлечен от практиката, който се задава, когато е относимо при посещение на консултация, касае засягането на правата на единия съпруг, ако другия сключи предварителен договор.

Доверителите ни считат, че веднъж сключен от единия съпруг, предварителният договор обвързва и другия съпруг, дори последният да не е страна по сделката. Това обаче не е вярно. Както изяснихме вече предварителния договор обвързва страните по договора облигационно, същият няма вещноправно действие.

Затова страна по договора е само съпругът, вписан в него.  Неучастващия в предварителния договор съпруг ще придобие права върху имота при окончателен договор по силата на сключен между страните граждански брак.

Обявяване на предварителния договор за покупко-продажба на имот за окончателен по съдебен ред

Предварителният договор може да бъде обявен за окончателен по съдебен ред, ако някоя от страните не желае да се изповяда сделката доброволно. Ако съдът уважи претенцията, се признава правото договорът да се обяви за окончателен.

При уважаване на иска окончателният договор ще се счита сключен от момента на влизане в сила на съдебното решение. Влизането в сила означава, че решението на съда е окончателно, не е обжалвано или са изчерпани вариантите за обжалване.

Производството е спорно. Ищец е лицето, което желае да обяви договора за окончателен, а ответник – страната, която не изпълнява поетото по договора задължение за изповядване на сделката.

Особен е случаят, когато примерно купувач забавя плащане  на цената по договора. В този случай купувачът отново е легитимирана в производството страна, която има право да предяви иск по чл.19, ал. 3 от ЗЗД.

Тогава насрещната страна – ответника продавач - има право да направи възражение за неизпълнен договор и да развали предварителия договор поради неточно изпълнение, да приеме плащането или да получи обезщетение за закъснението.

Искът на купувача обаче се явява допустим въпреки забава на изпълнение на задължението му, като последната не засяга правото по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД. Това право обаче възниква след надлежно изпълнение на задълженията по договора от страна на купувача.

В рамките на съдебното производство съдът е длъжен да провери налице ли са предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред, тъй като решението поражда последици  като да е налице изповядана сделка. Следователно ще се провери налице ли са тежести върху имота, продавачът собственик ли е на вещта и др.

В решението съдът следва да възпроизведе съществените клаузи на предварителния договор. Ако предварителният договор не установява същественото съдържание на окончателния договор, съдът не може с решението си да замести окончателния договор.

Освен това, подобно на нотариалното производство, ищцовата страна в процеса следва да бъде осъдена да заплати следващите се по делото нотариална такса и местен данък, като върху имота следва да се впише възбрана като обезпечение за дължимите разноски за прехвърляне на правото на собственост.

Предварителен договор и договор за покупка на имот на „зелено“

Обръщам внимание на особен тип договори, съдържащи в себе си разпоредби отнасящи се до предварителен договор за продажба на недвижим имот и договор за изработка.

Такива са т.н. договори „на зелено“ - за извършване строителството на имота от продавача, който в този случай се явява и изпълнител, както наличие на задължение за сключване на окончателен договор с възложителя купувач.  В тези случаи възникват и различните по своя характер други задължения.

По отношение на такива казувси ви съветваме изключително да работите с адвокат, тъй като инвеститорите ползват договори, в които се защитават приоритетно техните права, като често не се обвързват със срокове, не се предвиждат неустойки при неизпълнение и др. положения, които са крайно неблагоприятни за купувачите.

Бланка за договор за покупко-продажба на недвижим имот

Най-честите запитвания към кантората касаят заявка за изработка или редакция по предварителен договор за поупко-продажба. Съветваме ви, ако сте пред сключване на такъв договор, да подходите отговорно и да не използвате бланкови или типизирани договори, с които рискувате правата си. Обърнете се към опитен адвокат, който да ви разясни кои са най-изгодните за вас положения.

Заключение

Предварителният договор за покупко-продажба е важно да бъде ревизиран от опитен адвокат, който се занимава в сферата на недвижимите имоти. Важността му е предпоставена от обстоятелството, че този вид договор определя последващите стъпки към придобиване на имущество, задава основни положения и обвързва финансово страните по него.

Ето защо препоръчваме да осмисите всички рискове, които се поемат с ангажиране клаузите по договора. За целта може да се обърнете към нашата кантора, за да ви насочим при вземане на решение, дали да продължите процедурата по придобиване на имущество. Някои наши клиенти, след консултация с нас, се отказват от подписване на неравноправни договори, в които е налице висок риск за правата им в случаите, в които продавачът не е склонен към корекции по договора.

При нужда от съдействие за изготвяне или коригиране на предварителен договор адвокатската кантора е на разположение за вас.