През последните седмици темата за професионалните домоуправители отново стана популярна, а повод за това даде злоупотребяване от страна на такъв, осъществяващ дейност на територията на гр.София.
Широко разпространено е становището, че прекратяването на договорните отношения с фирма професионален домоуправител е изключително трудно, като е свързано с високи неустойки, време, а дори и съдебни производства.

Всъщност да се откажете от професионалния домоуправител не е трудно. Дори напротив. Настоящата статия цели да Ви запознае с основните положения, които трябва да следвате, за да прекратите договора с професионалния домоуправител успешно.

Договорът с професионалния домоуправител като основание за прекратяване.

Следва да имате предвид, че към 01.03.2023 г. максималният период, през който може да се възложи управление на фирма, специализирана в поддръжката на Етажната собственост, е две години. В предстоящите законодателни промени се предвижда този срок да бъде удължен на 5 години.
Все пак, Законът за управление на Етажната собственост предоставя максималният мандат, като изрично в чл. 19, ал. 8 посочва, че
Договор, сключен за по-дълъг срок, се смята за сключен за две години, а клауза, предвиждаща автоматично подновяване на договора или превръщането му в безсрочен, се смята за недействителна.

Ако вашият професионален домоуправител, продължава да изпълнява функциите си на такъв след изтичане на период от две години, то можете да прекратите неговия мандат незабавно и без никакви неустойки.

В случай че фирмата домоуправител все още изпълнява задълженията си по договор, чийто срок не е изтекъл, то следва да имате предвид, че в свое решение от 22.11.2022 г. Съдът на Европейския съюз постанави, че този тип услуги следва да се отнесат към потребителските.

От горното може да се направи извод, че договорът за управление на етажна собственост следва да бъде съобразен с изискванията на Закона за защита на потребителите, което безспорно означава, че при предсрочно прекратяване на отношенията – не може да се налагат прекомерни неустойки.

Процедура за прекратяване на договора с професионалния домоуправител.

Основен принцип в отношенията, касаещи Етажната собственост, е че последната се управлява чрез предвидените за това форми.

В най-разпространения вариант формата на управление е Общото събрание. Именно то е върховният орган на Етажната собственост и само то може взема решение за възлагане на мандатни отношения с домоуправител.

Тъй като Общото събрание е единственият орган, който може да назначи професионален/служебен домоуправител, то при внимателно тълкуване на законодателната воля може да се направи категоричен извод, че само и единствено Общото събрание може да прекрати договор за управление на етажна собственост, без значение дали последният е сключен с професионален/служебен домоуправител или не.

За целта следва да се свика нарочно общо събрание, което да бъде протоколирано и проведно съгласно изискванията на ЗУЕС.

На общото събрание е силно препоръчително представителите на Етажната собственост да вземат решение за избор на нов домоуправител, тъй като е теоритично невъзможно сграда да бъде оставена без управление.

Отделно от това именно новоизбраният домоуправител ще бъде овластен да уведоми старият такъв за прекратяване на договора, а така също той ще бъде активно легитимитиран да получи отчетните книжа, касовата наличност, данни за банкови сметки, открити на името на Етажната собственост, домова книга и други.

В този смисъл разпоредбата на чл. 23, ал. 7 от ЗУЕС - при избор на нов управителен съвет (управител) съхраняваните документи, както и наличните парични средства, данни за банкови сметки и банкови карти се предават с протокол, който се подписва от членовете на предишния управителен съвет (управител), от членовете на новоизбрания управителен съвет (управител), от председателя на контролния съвет (контрольора) и от касиера.

В случай че не знаете как да свикате общо събрание, на което да прекратите договора с професионалния домоуправител – запознайте се със сържанието на тази статия.

NB! НЕ Е НУЖНО ОБЩОТО СЪБРАНИЕ да бъде проведено с участието на професионалния домоуправител, както повечето фирми твърдят.

Това е така, тъй като само и единствено собственик на Етажната собственост, може да оспорва законосъобразността на общите събрания. Тоест- професионалният домоуправител не може да възразява, че договорът му не е прекратен, тъй като събранието не е протекло по негова инициатива.

Последици от прекратяването на договора с професионалния домоуправител.

При успешно провеждане на описаните по-горе стъпки Етажната собственост следва да счита своя договор с бившия си вече домоуправител за прекратен.

Основана последица от това е, че той прекратява своята представителна власт пред всяко трето лице, а всички действия, които извършва от името и за сметка на Етажната собственост следва да се третират като мнимопредставляване, което може да влече различни юридически последици.

Бившият вече професионален домоуправител ще трябва да предаде цялата релевантна документация, която е съхранявал при него преди и по време на своя мандат.

В случай че последният откаже това – Етажната собственост ще има право на иск срещу него, като ще го успее да го осъди да извърши горепосочените действия.

Обобщение:

Погрешно разпространено е твърдението, че Етажната собственост може трудно да се „разведе“ с професионалния/служебения домоуправител.

В действителност прекратяването на договор с такава фирма често се случва за по-малко от няколко дни. Обратната хипотеза означава, че не знаете достатъчно добре правата си.

В случай че имате нужда от съдействие по подобен казус може да се обърнете към адвокатска кантора „Караколеви и партньори“