В статията разглеждаме как се управлява етажна собственост, какви са формите на управление, как да освободим домоуправителя по законоустановен ред, ако същият не изпълнява своите задължения. 


Кои сгради са в режим на етажна собственост?


Етажната собственост е уредена в Закона за собствеността и Закона за управление на етажната собственост. Тя възниква в сгради, в които има етажи или части от етажи, собственост на различни лица , както и общи части, които се ползват от всички, такива са например: стълбите, фасадата, площадките, покривите, комините, външните входни врати на сградата и др. Законът за собствеността за прилага при управление на общите части в сгради, в които самостоятелните обекти са до три и принадлежат на повече от един собственик, в останалите случаи следва да се приложат правилата на ЗУЕС.


Какво представлява управлението на сграда в режим на Етажна собственост съгласно ЗУЕС ?


Управлението обхваща реда и контрола върху ползването и поддържането на общите части и спазването на вътрешния ред в сграда в режим на етажна собственост, както и контрола върху изпълнението на задълженията на собствениците, ползвателите и обитателите. (чл. 8 ЗУЕС). Законът предвижда три начина за управление на сгради в режим на етажна собственост - чрез общо събрание, чрез сдружението на собствениците или чрез прилагане и на двете форми на управление.

Форми на управление на Етажната собственост:


  1. Общо събрание като форма на управление на Етажна собственост.

 При тази форма на управление всички собствениците на самостоятелни обекти в сградата могат да вземат участие в нейното управление, чрез присъствие на общите събрания на сградата. Освен общото събрание се формира и орган, който да привежда взетите решения в изпълнение - това е управителят (или управителният съвет). Както става ясно тези два органа имат различни роли и разполагат с различна компетентност.


Общото събрание е основният волеобразуващ орган на етажната собственост. То се състои от собствениците на обекти в сградата и взема решения по всички основни въпроси, засягащи етажната собственост. Например, приема правилник за вътрешния ред, избира и освобождава домоуправителя, касиера, и контролния съвет, решава въпросите за бюджета на ЕС, размера на дължимите вноски, предприемането на ремонтни дейности на общите части, изваждане на собственик, ползвател или обитател от сградата, присъединяване на сградата към топлопреносната и газоснабдителната мрежа или тяхното прекратяване, използването на общите части и други.


Управителят (или управителният съвет) е изпълнителният орган на етажната собственост. Той се избира за максимален срок от 2 години. Управителят или членовете на УС могат да бъдат собственици или ползватели на обекти в сградата. ЗУЕС предвижда и възможността управлението да бъде възложено на физически лица или на юридически лица, които не са собственици, по решение на общото събрание, взето с мнозинство повече от 67 процента.

2. Сдружение на Етажната собственост като форма на управление.

 Основната отлика на този начин на управление е това, че сдружението е юридическо лице. То се учредява за усвояване на средства от фондовете на Европейския съюз и/или от държавния или общинския бюджет, безвъзмездна помощ или други източници на финансиране. За учредяването е необходимо участието на собственици, представляващи не по-малко от 67 на сто идеални части от общите части на етажната собственост.


Какъв е редът за освобождаване на домоуправителя на Етажна собственост и избор на нов?


Компетентен орган за избиране или освобождаване на домоуправителя (управителния съвет) на етажната собственост е само общото събрание, а за това е необходимо спазването на предвидената процедура в ЗУЕС за свикване на ОС. Тоест необходимо е да бъде поставена покана за свикване на общо събрание на видно и общодостъпно място в сградата, в която да е посочен часът и мястото на събранието. Необходимо е в дневния ред за събранието да бъде предвидена точка за освобождаване на досегашния домоуправител и избор на нов. При гласуване на решението законът предвижда необходимо мнозинство от повече от половината от представените /лицата, които присъстват/ на събранието идеални части от общите части на етажната собственост. 

По преценка на ОС управителят (управителният съвет) може да бъде освободен предсрочно. Това отново става по силата на решение на редовно свикано общо събрание. Както бе споменато по-горе, мандатът на управителя (управителния съвет) е 2 години, поради което е необходимо да бъде избран нов управител (управителен съвет) преди изтичане на този мандат. В случай че нов управител не бъде избран, досегашния продължава да изпълнява функциите си до избора на нов.


Как да сменим домоуправител на Етажната собственост, който не съдейства за свикване на ОС?


Посочихме, че за да се смени домоуправителя, е необходимо да се свика ОС, на което да вземе надлежно решение за това. В случай че домоуправителят бездейства и не свиква ОС по желание на собствениците, общо събрание може да се свика по волята на собствениците в сградата, които притежават най-малко 20 на 100 идеални части от общите части. За целта те следва да отправят искане до управителя да свика общо събрание. На искането за свикване следва да са положени подписи на 20% на собствениците, като същото следва да съдържа и дневен ред. 

Ние препоръчваме на клиентите си връчването да се извърши срещу подпис, който да удостовери дата на получаване. 

Ако домоуправителят не съдейства и не свика ОС в 10 дневен срок, законът предоставя тази възможност на собствениците. Също така общо събрание може да бъде свикано от всеки собственик или ползвател в неотложни случаи или когато е изминала повече от една година от последното проведено общо събрание, като по този начин отново може да се прескочи свикването на ОС от управителя. За пълнота на изложението, обръщаме внимание, че ако се свиква събрание в хипоптеза на неотложен случай, практиката приема, че в дневния ред не могат да се разглеждат въпроси, които не попадат в хипотезата на неотложен случай, тоест на това основание няма да е легитимна смяната на управителя.

В случай че имате нужда, можете да се обърнете за съдействие към екипа на адвокатско дружество „Караколеви и партньори“.

Още теми, свързани с Етажната собственост, може да намерите тук.