След смъртта си хората оставят в наследство на своите роднини недвижими имоти (жилища, земи и др.), парични средства в банкови сметки други лични активи.
Често обаче основна спънка в отношенията на наследниците се оказва подялбата на наследствените имоти и как могат да бъдат разделени те.
Този въпрос понякога се решава по взаимно съгласие на наследниците. В практиката си обаче все по-често срещаме случаи в които подялбата на наследствени имоти предизвиква безброй семейни кавги между роднини, поради това, че те не могат да постигнат съгласие каква ще бъде съдбата на имотите на наследодателя им.
В такива случаи е необходимо съдействие на адвокат специализиран в областта на семейното и наследствено право, както и адвокат с компетенция в недвижимите имоти, който да помогне на наследниците да предприемат действия, с които да увеличат максимално вероятността за положителен резултат и в същото време да запазят добрите семейни отношения.
Ако сте наследили имот от Ваш починал близък, заедно с други наследници, е много важно да бъдете наясно какви са Вашите права и как на практика може да се раздели собствеността върху този имот.
Тази статия цели да Ви информира за законовите възможности за подялба на недвижим имот, придобит по наследство, чрез доброволна делба и съдебната делба на имот, каква е процедурата за това, както и какви други възможности имате за прекратяване на съсобствеността.
Преди да Ви запознаем с конкретните стъпки е важно да определим кой имот е неследствен.
Наследствен имот е недвижим имот, който е бил собственост на наследодателя към момента на неговата смърт. Собствеността върху този имот се прехвърля на наследниците след смъртта на наследодателя. Наследствените имоти могат да бъдат всякакви – апартаменти, къщи, сгради, търговски помещения, поземлени имоти, парцели, земеделски земи и др.;
Наследствени имоти са и частите от имоти, притежавани от наследодателя в съсобственост с трети лица (например ½ ид. част от имот, който наследодателят е наследил от негов роднина в резултат на което е възникнала съсобственост или имот придобит съвместно с други лица).
След като вече сме идентифицирали имота, като наследствен следва да бъде направен предварителна проверка, резултатите от която ще осигурят законосъобразното провеждане на процедурата по делба и ще гарантират правата на наследниците при подялбата на наследствения имот.
Как се определят наследниците, които могат да участват в подялбата на наследствения имот?
Определяне на наследниците
Наследнициса лицата към които преминава имуществото на починалото лице.
Това са физическите лица, които са живи към момента на смъртта на наследодателя. Физическите лица могат да наследяват по закон и по завещание. Това включва и лицата, които са заченати при откриване на наследството, ако се родят живи и жизнеспособни (по арг. от противното на чл. 2 от Закона за наследството). До доказване на противното този, който е роден жив, се смята за жизнеспособен.
Юридическите лица наследяват само по завещание, ако са били създадени по време на откриване на наследството и не са прекратени или са учредени със самото завещание (фондации).
Държавата и общините наследяват по закон, съгласно чл. 11 от Закона за наследството, както и по завещание.
В удостоверението за наследници се вписват всички живи и починали наследници на починалия, определени съгласно закона. Това обхваща всички лица, свързани със семейно-правна връзка с наследодателя, които по силата на закона, имат безусловно или условно право на наследяване.
Удостоверението за наследници очертава кръга от лицата, които имат право да наследяват.
Правото на наследяване е правото, което всеки наследник придобива в момента на откриване на наследството и преди да е изявил воля за приемане или отказ от наследство т. е. възможността да се придобие наследството. ( В този смисъл е ТЪЛКУВАТЕЛНО РЕШЕНИЕ 1/2021 г. гр. София, 23.01.2024 год на ВКС)
Собствеността върху наследството, в това число върху недвижимите имоти на наследодателя, преминава само върху лицата, които са приели наследството.
Определяне на наследствените квоти при подябла на наследствен имот
Определянето на частите(квотите), които притежава всеки наследник от имота, е една от най-важните стъпки преди да се пристъпи към подялба на наследствения имот.
Законът за наследството и Семейният кодекс регламентират ясни правила за определяне на наследниците и техните наследствени части.
Законът за наследството определя лицата, които имат право да наследяват по закон. Това са всички лица с определена семейноправна връзка с наследодателя, които по принцип могат да наследяват. Радовете на наследяване се преценяват във всеки конкретен случай в зависят от родствените връзки на починалия, семейното му положение, дали има живи роднини, дали е осиновил деца и др.
Първи ред наследници
деца на починалия (синове, дъщери, включително и пълно осиновените);
останалите низходящи на наследодателя (внуци, правнуци и т. н.,ако децата са починали)
Втори ред наследници – родители на починалия (майка, баща) /с установено майчинство и бащинство/, включително и осиновителите при пълно осиновяване /в тези случаи наследници са само осиновителите/.
Трети ред наследници се състои от 2 групи:
- група – Останалите възходящи по права линия (баби и дядовци на починалия) Ако починалият е оставил само възходящи от втора или по-горна степен, наследяват по равно най-близките от тях по степен.
- група – Братя и сестри и техните низходящи /по право на заместване/
Когато починалият е оставил само братя и сестри, те наследяват по равни части.
Когато починалият е оставил само братя и сестри заедно с възходящи във втора или по-горна степен, първите получават две трети от наследството, а възходящите - една трета.
Четвърти ред наследници – лели, чичовци, братовчеди и други роднини до IV степен по съребрена линия.
Всеки наследник от предходен ред изключва наследниците от следващите редове. Например: Ако починалият има живи деца, децата го наследяват. В този случай няма как и неговите родители да станат наследници, защото са от втори ред, а децата – от първи.
Преживелият съпруг не попада в никой от редовете на наследниците. Той наследява заедно с наследниците от първите три реда. Когато наследява заедно с децата, съпругът наследява част, равна на частта на всяко дете.
Изключение има, в случаите, когато най-близкият по родство наследник е починал преди наследодателя. Тогава починалият наследник се замества от своите низходящи – деца и внуци. (Например: Дъщерята е починала преди баща си. Тогава тя се замества от нейните деца, които наследяват дядо си.)
Важно! При определяне на квотите от имота е важно да се вземе предвид кога и как е придобит недвижимия имот – преди или по време на брака, дали е придобит възмездно, по дарение или по наследство. Съгласно чл. 22 от Семейния кодекс „Вещните права, придобити преди брака, както и придобитите по време на брака по наследство и по дарение, принадлежат на съпруга, който ги е придобил.“
Моментът и начинът по който наследодателят е придобил собствеността върху имота са важни обстоятелства, от които зависи определянето на размера на квотите на наследниците.
Например:
Вариант 1 - Наследствения имот е придобит по време на брака (освен ако не е по дарение и наследство) и починалият е оставил наследници съпруг и две деца предмет на наследяване е 1/2 от имота, която е собственост на наследодателя. Другата ½ е собственост на преживелия съпруг и се изключва от наследствената маса. В тази хипотеза съпругът и децата наследяват по равни части в размер на 1/6 (1/2 :3) . В резултат на това квотите на наследниците са: 2/3 за съпруга и по 1/6 за всяко дете.
Вариант 2 - Наследствения имот е придобит преди брака или по време на брака, чрез дарение или по наследство. Тогава предмет на наследяване е целия имот . В този случай съпругът получава част равна на всяко дете. Ако децата са две квотите ще бъдат: 1/3 за съпруга и по 1/3 за всяко дете.
Има ли отказ от наследство
Следващата стъпка е да се установи дали някое от лицата, които имат право да наследяват, се е отказало или иска да се откаже от наследство. Тази стъпка от процедурата е много важна. Тя е определяща при установяване размерите на наследствените дялове наследниците, които не са се отказали от наследството. Това е така защото отказалият се наследник губи правата си върху имуществото на наследодателя си. Частта на отказалия се от наследство уголемява дяловете на останалите наследници от същия ред.
Така, ако е налице отказ от наследство, към дяловете на останалите наследници се прибавя делът на отказалия се. (Например: Съпругът се отказва от своята 1/3 част, с което дяловете на двете деца се уголемяват. Така делът на всяко от тях ще бъде по 1/2, вместо по 1/3)
Има ли завещание, което засяга делбата на наследствения имот
Лицата навършили 18 години, които не са поставени под пълно запрещение поради слабоумие и са способни да действат разумно, могат да се разпореждат със своето имущество за след смъртта си чрез завещание. Завещанието може да бъде нотариално или собственоръчно. Завещателните разпореждания във всички случаи не могат да накърняват запазената част на наследниците по закон, които части са регламентирани в чл. 28 и сл. от Закона за наследството.
При наличие на завещание Ви съветваме да се обърнете към адвокат, който да провери завещанието, за да се установи неговата законосъобразност, респ. дали са налице основания за оспорването му.
След като проверим обстоятелствата описани по-горе следва да преценим кой е най бързият и ефикасен начин за разделяне на имота. Възможностите са следните:
Доброволна делба на наследствен имот.
Доброволна делба на наследствен имот– Доброволната делба е договор. Когато предмет на тази делба са недвижими имоти договорът трябва да бъде писмен с нотариално заверени подписите на наследниците (чл. 35 от Закона за собствеността). Страни по договора са всички съсобственици на наследствения имот. Когато в делбата участват недееспособни или отсъствуващи, необходимо е предварително разрешение на районния съд.
Ако някой от тях не е страна по договора делбата е нищожна.
Доброволната делба е договор, който може да бъде оспорен. За оспорването се прилагат по аналогия разпоредбите на Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) за оспорването на договорите.
Договорът може да бъде оспорен като нищожен. Нищожни са договорите, които противоречат на закона или го заобикалят, както и договорите, които накърняват добрите нрави, включително и договорите върху неоткрити наследства, както и договорите, които имат невъзможен предмет, договорите, при които липсва съгласие, предписана от закона форма, основание, както и привидните договори.
Основанието се предполага до доказване на противното.
Договорът за делба на наследствен имот може да бъде и унищожаем (такива са договорите, сключени от недееспособни или сключени от техен представител без спазване изискванията за представителство, както и договорите, сключени при грешка, измама, заплашване или крайна нужда)
Унищожение може да иска само страната, в чийто интерес законът допуска унищожаемостта. Правото да се иска унищожение се погасява с тригодишна давност. Давността почва да тече от деня, в който лицето е навършило пълнолетие, запрещението е било вдигнато, грешката или измамата са били открити или заплашването е престанало, а в останалите случаи - от деня на сключването на договора.
Изключение от горното правило е, че договорите за делба не могат да бъдат оспорвани поради погрешка, освен когато при извършването ѝ някой от сънаследниците е увреден с повече от 1/4 от стойността на дела му. Искът за оспорване не може да бъде предявен след изтичането на 1 година от извършването на делбата. Унищожението не се допуска, ако преди постановяване на решението от последната съдебна инстанция, делът на увредения бъде допълнен в пари или натура от останалите сънаследници.
Съдебна делба на наследствен имот. Подялба чрез дело
Съдебна делба на наследствен имот– Когато наследниците не могат да се разберат доброволно как да разделят имота за тях остава възможността да го разделят по съдебен ред.
Всеки от наследниците може да поиска съдебна делба, без значение колко голяма е неговата част и без значение колко време е траела съсобствеността.
За законосъобразно осъществяване на съдебната делба е препоръчително да бъде ангажиран адвокат.
Производството по съдебна делба е исково производство, което започва по искова молба, подадена от наследник. Компетентен да разгледа иск за делба е районният съд по местонахождението на имота. Искът за делба не се погасява по давност (чл. 34, ал. 3 от ЗС).
Когато съдебната делба се извършва между сънаследници, към исковата молба задължително се прилага удостоверението за наследници, от което да е видно кога е починал наследодателя и кои са неговите наследници. Други необходими документи са:
Документ за собственост (нотариални актове, договори за доброволна делба, съдебни протоколи за одобрена съдебна делба, решения на поземлена комисия/ общинска служба „земеделие“, завещания и др. )
Скица или схема на имота издадена от Служба по геодезия, картография и кадастър;
Удостоверение за данъчна оценка, от което е видно, че няма задължения за този имот;
Други относими документи
Как протича дело за подялба на наследствен имот?
Първа фаза е по допускане на делбата и завършва с решение в което съдът се произнася по въпросите между кои лица и за кои имоти ще се извърши делбатаa, както и каква е частта на всеки сънаследник/съделител. Втора фаза цели да извърши допуснатата делба. Подробна информация за фазите на делбата можете да прочетете в нашата статия Фази на съдебната делба.
В заключителната втора фаза, съдът разделя имота съобразно това дали той е поделяем или неподеляем*.
В случай, че имотът е поделяем съдът съставя разделителен протокол въз основа на заключение на вещо лице за цената на имота, след което призовава страните за теглене на жребий. Съдът може да извърши делбата и без да тегли жребий, когато съставянето на дялове и тегленето на жребий се оказва невъзможно или много неудобно.
Ако имотът е неподеляем, съдът ще изнесе имота на публична продан. Така, всеки един от съделителите може да участва в проданта и, ако предложи най- високата продажна цена, да стане собственик на целия имот.
Ако няколко наследника искат да изкупят имота се извършва нова продан само между тях при първоначална цена - предложената най-висока при първата продан.
Ако при проданта никой от съделителите не изкупи имота, той се възлага на наддавача - трето лице на делбата, предложило най-високата цена при първата продан.
Важно е да се отбележи, че съсобствеността между наследниците се прекратява с извършването на проданта, а не с изнасянето на имота на публична продан.
Възлагане на неподеляемо жилище
Ако неподеляемият имот е жилище всеки от съделителите, който при откриване на наследството е живял в него и не притежава друго жилище, може да поиска то да бъде поставено в неговия дял, като дяловете на останалите съделители се уравнят с друг имот или с пари. Когато няколко съделители, отговарящи на условията по изречение първо, предявят претенции за поставяне на имота в техния дял, предпочита се онзи, който предложи по-висока цена. Искането за възлагане може да се направи най-късно в първото заседание след влизането в сила на решението за допускане на делбата по чл. 344, ал. 1. Имотът се оценява по действителната му стойност.
Когато уравнението е парично, то заедно със законната лихва трябва да се изплати в 6-месечен срок от влизането в сила на решението за възлагане.
Съделителят, в чийто дял е поставен имотът, става негов собственик, след като изплати паричното уравнение заедно със законната лихва.
Ако уравнението не бъде изплатено в този срок, решението за възлагане се обезсилва по право и имотът се изнася на публична продан. Имотът може да не бъде изнесен на публична продан и да се възложи на друг съделител, който отговаря на условията описани по-горе и е направил искане за възлагане в срок, ако той заплати веднага цената, по която е оценен имотът при делбата, намалена със стойността на дела му в него. Получената сума се разпределя между останалите съделители съобразно с квотите им.
Разноски по производството по делба на наследствен имот. Колко би струвало дело за подялба на наследствен имот
При предявяване на иска за делба държавна такса не се внася предварително. В делбения процес държавната таксата се определя и събира с решението по извършване на делбата, въз основа на пазарната оценка на делбения имот и дела на всеки от съделителите, определен с решението по допускане на делбата.
Държавна такса за вписване на искова молба при подялба на наследствен имто
За да бъде законосъобразно производството задължително условие е исковата молба да бъде вписана в службата по вписвания по местонахождение на имота.
Към момента на вписване обаче все още не е ясно какъв е размерът на държавните такси, които всеки съделител трябва да плати. Съгласно чл. 2, ал. 1 от Тарифата за държавните такси, събирани от Агенцията по вписванията, за вписване се събира такса върху цената, по която е таксуван актът или документът, или върху цената на иска, в размер на 0,1%, но не по-малко от 10 лв. С оглед на това вписването на исковата молба следва да се таксува в тези рамки.
Държавна такса за производството по делба
По дело за делба се събира държавна такса 4 % върху стойността на дяловете на съделителите, която се определя и събира с решението по извършване на делбата, въз основа на пазарната оценка на делбения имот.
Съдебна спогодба при подялба на наследствен имот
Производството по съдебна делба може да приключи и със съдебна спогодба, която се осъществява по правилата на чл. 234 от ГПК. Шансовете за постигане на такава са по-големи, ако в производството Ви съдейства адвокат. Ако спогодба бъде постигната преди съставяне на разделителния протокол разноските, които ще платят наследниците са по-малко, респ.дължимата държавна такса е в размер на 2% от стойността на дяловете.
Нашата кантора обикновено препоръчва страните да се стремят да се споразумеят за разделянето на собствеността, вместо да разчитат на съдебната делба, като последна възможност, тъй като в някои случаи тя може да бъде доста тромав процес и при всички случаи е свързан с разноски за наследниците. Проблемът е, че когато адвокатите бъдат ангажирани, емоциите са ескалирали до степен, че спокойно обсъждане на практика е невъзможно.
Въпреки това съществуват и други практически решения за прекратяване на съсобствеността на наследствен имот и удовлетворяване на наследниците, като например:
Продажба на имота от всички наследници на трето лице. Едно от най-често срещаните решения е да продадете имота и да разделите приходите от продажбата поравно между всички наследници. Това решение е възможно най-бързо и ефикасно и предлага най-много ползи за всички страни.
Изкупуване на дяловете на наследниците. Всеки наследник може да изкупи дела на един или няколко от останалите наследници, с което да увеличи своя дял ида стане единствен собственик на имота, а останалите да бъдат удовлетворени в пари.
Прехвърляне на собствеността на трето лице. Наследник може да продаде своята част от недвижимия имот на трето лице. В този случай обаче той трябва да представи пред нотариуса писмени доказателства, че е предложил на другите съсобственици да купят тази част при същите условия и да декларира писмено пред него, че никой от тях не е приел това предложение. Възможни варианти също са дарение, замяна и др.
Правилната стратегия за удовлетворяване на наследниците се преценява индивидуално, за всеки конкретен случай и за всеки конкретен имот. Тогава съдействието на адвокат може да бъде ценно, както за първоначалната проверка на собствеността на имота, така и при планиране на следващите стъпки, които да се предприемат.
Ние, от Адвокатска кантора „Караколеви и партньори“, имаме богат опит в съдействието при разрешаване на спорове с наследствени имоти и можем да Ви помогнем да изградите печеливша стратегия, за да осигурите възможно най-добрия резултат за Вашия случай. Ако имате казус с наследствен имот можете да се свържете с нас за съдействие при подялбата на наследствените имоти.
