Договорът за гледане и издръжка срещу прехвърляне на недвижим имот е особен вид договор, който не е уреден изрично в закона, но практиката го допуска.

По същество това съглашение обвързва две или повече страни. Това са приобретателят, лицето, което ще придобие имотът, и прехвърлителят/те- лицето, на което се дължи грижите и издръжката.

Приобретателят по договора за издръжка и гледане срещу прехвърляне на недвижим имот е длъжен да предоставя средства (парични  и/или в натура) за съществуването на прехвърлителя и да полага лични грижи за него.

Прехвърлителят, от своя страна, прехвърля своето право на собственост върху определен актив. Това може да бъдат недвижими имоти, автомобили или други вещи.

Особености на договора за гледане и издръжка срещу прехвърляне на недвижим имот.

Трябва да се вземе под внимание, че собствеността върху имуществото се прехвърля в момента на изповядване на сделката.

Това означава, че приобретателят може веднага да да се разпорежда с имота. В негово тежест остава единствено задължението му за гледане и издръжка към прехвърлителя, в обема, който е уговорен в договора.  

Приобретателят може да бъде физическо или юридическо лице.

Относно юридическото лице съществува изискване по отношение на предмета на дейност, който изрично трябва да включва и сключването на този вид договор.

Особеност: Допустимо е ЮЛ да сключват такива договори, но доколкото те предлагат предимно парична издръжка е спорен въпросът дали при евентуално дело договорът ще се разглежда като договор за гледане и издръжка или ще бъде приравнен на друг договор, като например – вид застраховка. 

Практическият апект на проблема е, че при тълкуване на договора като застрахователен, например, приобретателят следва да отговоря на условията за застраховател- лицензи, капитал и други.

Това може да се окаже проблем и договорът за гледане и издръжка срещу прехвърляне на недвижим имот да бъде признат за нищожен или да се развали на друго основание.

Избягването на горната хипотеза може да се постигне като от името на приобретателя се подписва ФЛ, а в договора се уговори използването на подизпълнител. Възможно е да се задължат едновременно ЮЛ и ФЛ, които ще осъществяват съвместно дейността по гледане и издръжка.

Форма на договора за гледане и издръжка срещу прехвърляне на недвижим имот.

NB! Без значение от правната форма на страните договорът за гледане и издръжка срещу прехвърляне на недвижим имот се сключва само и единствено чрез нотариален акт.

Изключение е възможно само при строго специфична хипотеза, която не следва да бъде разглеждана, тъй като няма да се постигне при осъществяване на тази дейност професионално.

Все пак нотариалната форма може да бъде заобиколена само ако се прехвърля идеална част от даден имот и приобретателят вече притежава друга такава.

Възможно е да се сключи и предварителен договор, но той не може да се обяви за окончателен, ако прехвърлителят размисли и се откаже. Тук съображенията са морални и практиката е константно ориентирана. Горното обстоятелство не прави предварителната уговорка безпредметна, защото неустойки, все пак, могат да бъдат уговаряни.

NB! Задълженията на приобретателя следва да са уговорени в конкретен обем и да се изредят изчерпателно, защото ако не са уговорени никакви ограничения в обема, се приема, че се дължи цялата необходима издръжка, както и всички необходими грижи.

Например, ако няма посочените по-горе ограничения, следва да се приеме, че се дължи ежемесечна издръжка за храна, заплащане комунални услуги /ток, вода, отопление/, дрехи, хигиена и поддръжка на домакинството, а според нуждите и стандарта дори може да се приеме, че консумация като интернет и развозване също влизат в задължението за издръжка и гледане.

 Важно е да се спомене, че издръжката се поема без значение от възможностите на прехвърлителя да се справя сам. Не следва да се преценят неговите неговите възможности, доходи и т.н.;

С цел да се избегне натрупване на неоправдано голям размер на издръжката и нарастване на ангажимента, свързан с предоставяне на грижите, е най- добре всичко в договора да бъде уговорено изчерпателно.

Какво представлява „гледане“ и „издръжка“.

Особено внимание трябва да се отдели на задълженията. По същество те са две- „издръжка“ и „гледане“.

Първото е свързано с парични престации /покупки/.

Второто задължение е грижа. То може да бъде изпълнявано само в натура.

За разлика от издръжката, задължението за грижа не може да се трансформира и да бъде заместена от паричен еквивалент.

Въпреки това -  не могат да се налагат на издържания грижи, които той не желае, както и да му се налага начин на живот, различен от този, който последният е установил и иска да запази. Без значение е дали след намесата на приобретателя по договора за гледане и издръжка стандартът ще бъде завишен в здравословен или битов план.

Издръжката, която е свързана с покупки, може да бъде заместена от предоставяне на пари, когато са налице временни трудности или прехвърлителят умишлено отказва да му бъде предоставяна такава. Например, ако се укрива.

При тези хипотези приобретателят следва да извършва парични преводи, с които да замести липсите. Тези действия ще му гарантират, че той продължава да е изправна страна и няма да рискува договорът да бъде развален.

Паричната трансформация става чрез одобрение от съда, но не следва да се изчаква произнасяне.

Относно емоционалната близост следва да се възприеме изцяло едно от решенията на ВКС, което гласи, че  „не може да се предполага и поемането на задължение за осигуряването на емоционална близост, топлина и уют. Ако такова задължение е поето изрично, съдът следва да вземе предвид, че изпълнението му е невъзможно без съдействието на кредитора, а когато преценява последиците от неизпълнението му, съдът следва да отчете значението и относителната тежест на това задължение в сравнение с останалите задължения по договора.“

NB! Много е важно да се уговори къде ще се полагат грижите, защото може да се обоснове изводът, че прехвърлителят и приобретателят ще живеят заедно.  Това може да бъде изведено и от обстоятелствата, при които е сключен договорът.

NB! Следва да се уговори и че издържаният ще приема грижи и издръжка и от трети лица /подизпълнители/. Предоставянето на грижите и издръжката от лица, които не са страни по договора, би било неточно изпълнение, т.е. основание за разваляне на договора по чл. 87, ал. 3 ЗЗД.

NB! Договорът за прехвърляне на собственост срещу задължение за издръжка и гледане е нищожен, когато при сключването му приобретателят знае за близката и неизбежна смърт на прехвърлителя.

Особеното тук е, че това очакване трябва да е сигурно и да бъде ограничено във времето. Не попада в тази хипотеза случай, при който издържаният страда от заболяване с голяма давност и е още в начален стадий.

Иначе казано допускането за скорошна смърт не е равно на знание. Тук следва да се прецени всеки конкретен случай и евентуални медицински прогнози. Въпреки това добросъвестността следва да се предполага във всеки случай. 

В практиката се допуска поемане на задължение за гледане и издръжка на повече от едно лице. Допуска се частично прехвърляне на имот, както и прехвърляне за издръжка и грижи за минал период.

Сделката по същество е възмездна и не подлежи на атакуване от наследници, които са лишени от запазената си част. Подлежи на разваляне от тях само на основание, касаещо неизпълнение на договора - некачествена издръжка, липса на периодичност, неточно изпълнение и други.

В случай че възнамерявате да сключите договор за гледане и издръжка срещу прехвърляне на недвижим имот, задължително се консултирайте с адвокат, който да подходи индивидуално към вашите нужди и опасения.

Адвокатска кантора "Караколеви и партньори" остава на разположие, ако имате нужда от съдействие по подобен казус.