Към настоящия момент икономическата обстановка в Република България е такава, че се наблюдава огромен ръст на строителството. За съжаление, голяма част от така нареченото „ново строителство“ страда от редица недостатъци.

Пратиката ни сочи, че почти всяка нова сграда проявява проблеми, свързани с некачественото строителство, неспазване на строителните технологии, влагане на некачествени материали, недобре изпълнени проекти и т.н.

Често строителите на сградата отправят множество обещания, че ще отстранят проявилите се дефекти, ще ремонтират компрометираните участъци, като по този начин гаранционните срокове на сградата изтичат, а новодомците са принудени да финансират мащабни и капиталови ремонти. 

Именно за това гаранционната отговорност на строителя и инвеститора е от съществено значение за качеството на новопостроени сгради. 

Тази статия анализира ключовите аспекти на гаранционната отговорност и ролите на участниците в строителния процес.

Законодателна уредба за гаранционната отговорност на строителя и инвеститора на нова сграда.

Отговорността на строителя и инвеститора при построяване на нова сграда, която е проявила дефекти, се извлича от Закона за устройство на територията, а така също Закона за задълженията и договорите. 

Следва да се прави разлика между гаранционна и договорна отговорност, като двете понятия си приличат, но по същество за коренно различни. 

ЗУТ изрично регламентира наличието на гаранционни срокове за изпълнени строителни и монтажни работи и ползване на завършените строителни обекти, както и отстраняване на скритите дефекти след приемането им и въвеждане в експлоатация. 

Тоест гаранционната отговорност стартира своето покритие от момента на въвеждане в експлоатация на новата сграда, като това се удостоверява с нарочен документ. 

По същество гаранционният срок представлява период от време, през който се гарантира нормалното функциониране на сградата, включително и на построените в нея самостоятелни обекти, в това число апартаменти, ателиета, гаражи, магазини, търговски и складови помещения и други. 

През този период строителят и инвеститорът носят носят имуществена отговорност за недостатъци. 

Горното означава, че засегнатите лица могат да предяват претенции за всеки проявен дефект, който се е проявил обективно и за който може да се направи обоснован извод, че е в причинно-следствена връзка с некачественото строителство. 

Последното води до заключение, че инвеститорът и строителят на новата сграда няма да отговарят, ако дефектите са вследствие на механична намеса. Например неправилно монтиране на климатик върху покривна конструкция, вследствие на което е проявен теч. 

Ангажиране отговорността на строителя на нова сграда: иск за обезщетение при недостатъци в резултат на некачествени строителни работи по ЗУТ 

Отговорността на строителя може да се ангажира в периода на гаранцията чрез иск за обезщетение при недостатъци в резултат на некачествени строителни работи. 

Подобна претенция може да се предявяви от всяко лице, което търпи вреди от виновните действия или бездействия на строителя. 

Следователно искът е на разположение на крайния купувач на обекта, включително прекупвач, и може да бъде упражнен в гаранционните срокове съгласно  чл. 173 на ЗУТ. 

Обръщаме внимание, че успешното провеждане на иска не е пряко обусловено от другите формални предпоставки като наличие на писмен договор със строителя. Отговорността е самостоятелна и различна от договорната отговорност за недостатъци по Закона за задълженията и договорите.

 Сходен е случаят, по който е постановено Решение № 3760 от 01.06.2015 г. по гр. д. № 2544/2013 г. на Софийски градски съд: 

„Действително - по делото липсват доказателства /а съответно и твърдения/ между ищцата и ответника да е било налице каквото и да е облигационно правоотношение /ответницата е купила процесния имот от трето лице, възложител на строежа; т.е. - между ищцата и ответника не е налице правоотношение по покупко-продажба на имота, или по договор за строителство на имота/.
 Председателят на състава намира обаче, че в случая /а и във всяка хипотеза, подобна на настоящата/ следва да се „признае" правото на ищцата /на купувача на имота/ да защити правата си при условията на чл. 163, ал. 3 от ЗУТ спрямо строителя на имота /при условията, по аналогия с института на суброгацията/. В противен случай - в хипотези като процесната купувачът на имота би бил лишен изцяло от правна защита.“

В практиката се приема и че отговорността на строителя по чл.163, ал.3 от ЗУТ е виновна, докато гаранционната отговорност е обективна и безвиновна по своя характер. 

Според цитираното решение гаранционното задължение в случая възниква по силата на закона в тежест на строителя, който през определен период от време следва да обезпечи наличието на установени качества и свойства на имота, предмет на договора, като отстранява настъпилите в гаранционния срок недостатъци без значение дали се дължат на негово виновно поведение или не. 

Пасивната легитимация, свързана с качеството „строител“, подлежи на установяване с всички доказателствени средства, в която насока имат значение констатациите по актовете на държавно приемане или санкция във връзка с осъщественото строителство.  

От кого може да се претендира ангажиране на гаранционна отговорност на строителя?

Най-общо казано ангажиране на отговорността на строителя, респективно на инвеститора на нова сграда, може да иска всяко лице, което търпи вреди. 

Важно е да се отбележи, че трябва да се изследва и каква е причината за настъпването на тези вреди и по-конкретно кокъв е компрометирания елемент.

Така например, ако е засегнат самостоятелен обект – то инициативата е в собственика. Ако е засегната обаче обща част на сградата като покрив, хоризонтални ВиК инсталации, обща канализация или хидроизолационен обръч в основата, то тогава искът следва да се предяви от името на Етажната собственост. 

В последния пример силно препоръчваме да ангажирате адвокат, който познава добре ЗУЕС и отношенията свързани с Етажната собственост, тъй като са необходими редица стъпки преди управителят да предприеме съдебни действия срещу строителя. 

Каква е отговорността на инвеститора при построяване на нова сгада?

Инвеститорът се явява възложител на работата. Той носи безвиновна отговорност, която има гаранционно-обезпечителна функция по отношение на претърпелия вреди.

Това означава, че отговорността му произтича само от факта, че възлага работа на трето лице. Именно в резултат на виновни и противоправни действия или бездействия на строителите, при или по повод работата са причинените вреди.  

Съгласно съдебната практиката възникват отношения подобни на поръчителство по силата на закона и възложителят ще бъде солидарно отговорен за дефекти в сградата спрямо купувачите в рамките на гаранционните срокове, независимо, че липсват такива уговорки в нот. актове и др: 

„Аргумент за солидарната отговорност на изпълнителя и на възложителя на работата се извежда по аналогия от разпоредбата на чл. 138 ЗЗД, т. е на основата на солидарното поръчителство. Възложителят на работата не е причинител на вредите. Основание за ангажиране на отговорността му не е негово противоправно действие. Отговорността му е обусловена от чуждо вредоносно действие“. 

До тук изложеното означава, че инвеститорът и строителят са солидарно отговорни при възникване на дефекти в нова сграда и следва да упражнят гаранционно покритие своевременно. 

В случай че последните двама бездействат, то в изложението по-долу ще разгледаме стъпките за успешно провеждане на дело за ангажиране на отговорността на строителя и инвеститора. 

Какви са гаранционните срокове на новопостроена сграда?

Както споменахме по-горе в изложението, гаранционните срокове започват да текат от деня на пускане на сградата в експлоатация. Датата се удостоверява в нарочен документ, който се нарича „Разрешение за ползване“ и се издава от Началника на Дирекция за национален строителен контрол.

Гаранционните срокове могат да се уговарят различно и зависят от постигнатия договор за строителство. Любопитно е обаче, че има установен минимум от гаранционни срокове, под които страните не могат да падат. 

Те са уредени в  Наредба № 2 от 31.07.2003 г. за въвеждане в експлоатация на строежите в Република България и минимални гаранционни срокове за изпълнени строителни и монтажни работи, съоръжения и строителни обекти („Наредбата“).

Сред важните минимални гаранционни срокове предвидени в Наредбата са:

  • За новоизпълнени строителни конструкции на сгради и съоръжения – 10 години;
  • За основен ремонт и реконструкция на съществуващи строителни конструкции на сгради и съоръжения – 8 години;
  • За възстановени строителни конструкции на сгради и съоръжения, претърпели аварии – 8 години;
  • За хидроизолационни, топлоизолационни, звукоизолационни и антикорозионни СМР на сгради и съоръжения – в зависимост от средата от 5 до 7 години в зависимост от средата;
  • За всички строителни, монтажни и довършителни работи, извън горните – 5 години;
  • За вътрешни инсталации на гради – 7 години, а при ремонт и реконструкция на такива – 5 години;
  • За завършен монтаж на машини, съоръжения, инсталации на промишлени обекти, контролно-измервателни системи и автоматика – 5 години.

От горното следва, че покривът се ползва от петгодишна гаранция, считано от датата на издаването на разрешението за ползване. 

Стъпки за ангажиране на отговорността на строителя и инвеститора по ЗЗД

Адвокатска кантора "Караколеви и партньори" има установена методика, по която успешно извежда подобни казуси към благоприятен завършек. За пълнота на изложението ще споделим накратко стъпките, които следва да предприеме всяко засегнато лице.

Необходимост от технически експертизи. Обезпечение на доказателства:  

Строителният процес представлява съвкупност от дейности, извършвани в определена последователност, фази и етапи през продължителен период от време, с участието на различни лица, част от които трябва да имат специална професионална подготовка. 

Ключов е моментът с установяване на дефектите, което следва да се направи от лице със специални знания в областта: вещо лице, което изготвя техническа експертиза за доказване вредоносния резултат и причинната връзка с дейността на строителя. 

Така ще се установи вида на дефектите, техният първоизточник и отговорното лице – съответно, както и приблизителният размер на щетите. 

В тези случаи е препоръчително да се поиска от съда да бъде допуснато обезпечение на доказателствата, което по същността си представлява изготвяне на експертиза преди предявяване на иск. 

Ние, от адвокатска кантора „Караколеви и партньори“, силно препоръчваме  това обезпечение, тъй като много често до решаване на спора изтича дълъг период от време и лицата предпочитат да поправят вредите за тяхна сметка с цел да се пресече по-нататъшно разрушение на сградата или самостоятелния обект. 

Необходимост от извънсъдебни действия: 

  1. да се изиска становище от инвеститор, ведно с документи /договори за строителство, които са сключени със съответните строители/, както и информация кой строител за кое отговаря. 
  2. да се изпратят покани до строителите със срок за отстраняване на дефектите. Този момент не е препоръчително да се прескача, доколкото в производството следва да се докаже, че строителите са надлежно уведомени за дефектите. 
  3. да се ангажират лица със специални знания в областта, които да установят първоизточника на проблема. Това е нарочно назначената експертиза в производството по обезпечаване на доказателства. 

Съдебни действия: 

Въпрос на защитна стратегия е какъв иск и срещу кога ще се предяви, за да реализира правото си на обезщетение увреденото лице. 

Както споменахме по-горе, когато се касае за увредени общи части, то искът следва да бъде предявен от управителя на Етажната собственост, а ако няма такъв- следва да се организира общо събрание, на което да се вземат важни и подготвителни за делото решения. 

В случай че са засегнати индивидуални интереси – то собственикът на увредения самостоятелен обект е активно легитимиран да води такова дело. 

Успешно проведено дело за осъждане на строител, който отказва да поеме гаранционна отговорност. Случай от кантората;

През 2020 г. кантората бе потърсена от професионален домоуправител с молба за съдействие по казус, в който строителят и инвеститорът /едно и също лице/ отказва да извърши ремонтни дейности на покрив. 

Накратко споделяме фактическата обстановка и стратегията, която предприехме за защита правата на Етажните собственици, тъй като случаят касаеше компрометиран покрив. 

  • Обект, въведен в експлоатация през 2020г. в гаранционни срокове съгласно Наредба № 2 от 31 юли 2003 г. за въвеждане в експлоатация на строежите в република българия и минимални гаранционни срокове за изпълнени строителни и монтажни работи, съоръжения и строителни обекти;
  • поетапно констатирани повреди, дефекти и недостатъци на извършените в сградата СМР, които се отнасят до самостоятелните обекти в сградата и до общите й части и които са вследствие на вложени некачествени строителни материали в покривната конструкция, решена като плосък покрви.  
  • оплаквания, че вследствие от навлизаща влага, се излющват мазилки, има „мокри петна“ по стените, налице е подпухнала, надута и паднала боя и ерозирала мазилка, а первазите се издуват; 
  • професионалният домоуправител води списък и статистика на дефектите, които са по доклад на собствениците на обектите;
  • проведено Общо събрание на ЕС на 14.08.2020г., на което ЕС гласува да се предприемат действия за ангажиране отговорността на  съответните лица. 
  • На 21.08.2020 г. кантората входира от името на Етажна собственост молба за обезпечаване на доказателства.
  • На 28.09.2020 г. бе проведено открито съдебно заседание, на което бе приета съдебна-техническа експертиза, в която вещо лице подробно беше описало вида и големината на компрометираните участъци, причините за това и стойността на евентуалния ремонт.
  • Своевременно след приемане на експертизата срещу строителят бе заведен иск за заплащане стойността на ремонта, определен от вещото лице, като в края на 2021 г. съдът постанови решение, с което осъжда последния да заплати на Етажната собственост цялата сума, ведно със законната лихва и разноските по делото. 

Заключение

В заключение, гаранционната отговорност на строителя играе ключова роля в защитата на правата на купувачите на недвижими имоти. Тя предоставя необходимата сигурност и увереност на клиентите, че в случай на конструкционни дефекти или проблеми с качеството на изграждането, те имат правото да изискат отстраняване на проблема или компенсация.

В случай че сте попаднали в хипотеза, в която новото ви жилище страда от редица дефекти е препоръчително да се консултирате с опитен адвокат, специализиран в недвижими имоти и градоустройство. 

Ние ще ви предоставим ценни съвети и съпровождение през целия процес на осъществяване на гаранционния претенции, като по този начин вашите права ще бъдат защитени на най-добър възможен начин.

Не се колебайте да се обърнете към нас, ако имате запитвания относно гаранционната отговорност на строителя или се нуждаете от правна помощ при сблъсъка с недвижими имоти и строителство.