Изгонване/изселване на съсед от блока. Процедура 2024

Адвокатската кантора „Караколеви и партньори“ е специлизирана в отношенията, свързани с етажната собственост.

Често към нас са отправяни запитвания как може да бъде изгонен или отстранен съсед от блока, който системно нарушава утвърдените правила и норми.

В масовите случаи се касае за душевно болни лица, които са опасни, както за себе си, така и за околните. В по-редки ситуации са лица, които нехаят за Етажната собственост или умишлено се опитват да навредят на сградата.

Практиката ни е изправяла пред всякакви ситуации, като еднинодушно ни показва, че най-доброто средство за защита е да бъде стартирана процедура по изгонване на съседа, който застрашава целостта на сградата.

В настоящата статия ще ви запознаем какви са стъпките, които трябва да предприемете, за да отстраните член на Етажната собственост от сградата, какъв е максимално допустимия срок за изселването от блока, както и какви са предпоставките за това.

Кой може да бъде изгонен от блока?

От сграда може да бъде изведен/изгонен всяко лице, което по някаква причина пребивава в нея или осъществява дейност. Това могат да бъдат, както физически лица, така и юридически.

В масовите случаи се касае за собствениците на конкретните самостоятелни обекти /апартаменти, ателиета, гаражи, магазини, офиси и т.н/.

Изселени от сградата обаче могат да бъдат и ползватели, а така също наематели или член от домакинството на конкретен собственик /обитател/.

Идеята на законодателят е, че всеки собственик, наемател или обитател в сграда в режим на етажна собственост има задължения спрямо собствеността си, като неизпълнението на някои от решенията на етажната собственост може да доведе до санкция, изразяваща се във вземане нарешение за изгонването му.

Следва да се има предвид, че не всяко несъобразяване с решенията на общото събрание, могат да доведат до изселване на съседа. Така например – не може да се прибегне към такава процедура, ако съседът отказва да заплаща таксите към Етажната собственост.

Правото на собственост остава над облигационното задължение да се заплаща месечно определена от общото събрание вноска.

Важно е да се отбележи, че изгонването от блока е най-тежката санкция, която се предвижда от Закона за управление на етажната собственост и Закона за собственоста. Именно заради това са уредени редица процедурни предпоставки, които следва да бъдат изпълнени надлежно.

Едва след осъществяването на всяка една стъпка, предвидена от закона, може да се прибегне към същинско изгонване от блока.

Отделно от това, както отбелязахме по-горе, правото на собственост често пъти взема превез над останалите житейски отношения, поради което изгонването на съсед от етажната собственост е ограничено във времето.

Максималният допустим период за извеждане от Етажната собственост е до три години.

Предпоставки за изваждане/изгонване на съсед от блока.

Предпоставките за изгонване на съсед от блока са уредени изчерпателно в Закона за собствеността:

Чл. 45. (Доп. - ДВ, бр. 6 от 2009 г., в сила от 01.05.2009 г.) Собственикът на етаж или на част от етаж се изважда от сградата по решение на общото събрание за срок до три години:
а) ако използува или допуска да се използуват неговите помещения по начин, който излага сградата на опасност от пожар или от значителни повреди, и
б) (изм. - ДВ, бр. 33 от 1996 г.) ако систематически нарушава правилника или решенията на общото събрание за вътрешния ред в сградата или добрите нрави.

Общото събрание може да вземе решение за изваждане само след като собственикът е бил предупреден писмено от управителя, че ще бъде изваден от имота и ако и след това предупреждение не е прекратил нарушението.

При внимателен прочит на разпоредбата можем да извлечем, че собственик може да бъде изгонен от дадена сграда само ако следва определено отрицателно поведение, а именно:

• Да използва или да допуска да се използват неговите помещения по начин, който излага на опасност сградата от пожар или от значителни повреди;

• ако систематически нарушава правилника или решенията на общото събрание за вътрешния ред в сградата или добрите нрави.

В този случай законодателят е поставил като първостепенна опасност възникването на пожар. Често това се наблюдава при хората, които са с душевно заболяване.

Така например това може да бъде съсед, който трупа безконечно ненужни вещи, като с времето апартаментите им се превръщат в своеобразни бунища, които често освен че разнасят неприятни миризми и зарази, могат да се превърнат и в начална точка на пожар.

Под „значителни повреди“ законодателят има предвид щети, които трайно могат да засегнат целостта на сградата. Такива повреди са прекъсване на силотокова ел. инсталация, ВиК инсталации, събаряне на носещи стени и всяко едно действие, което би застрашило целостта на сградата.

Най-пресният пример от практиката на кантората е за психично болна жена, която непрекъснато облива апартамента си с вода, вследствие на което се появяват множество къси съединения, а облика на стълбищната клетка знаително се поврежда.

Следва да се обърне внимание и на втората хипотеза на отрицателно поведение, свързано с нарушване на правилника. При нея ключовата дума е, че нарушението се извършва „систематически“.

Законодателят е предвидил поредица от несъобразяване с утвърдените правила в съответната сградата, който трябва да се удостоверяват своевременно.

За установяване на всяко едно нарушение е възможно дори да се прибегне и към административно-наказателни разпоредби, разписани в ЗУЕС и по-конкретно:

Чл. 57. (1) (Изм. и доп. - ДВ, бр. 57 от 2011 г., доп. - ДВ, бр. 26 от 2016 г.) Установяването на нарушенията се описва в протокол, съставен от управителния съвет. Когато в етажната собственост няма избран управителен съвет, протоколът се съставя от управителя и двама собственици и/или ползватели, а при отказ от страна на управителя, протоколът се съставя от трима собственици и/или ползватели. Констативният протокол съдържа данни за лицето, извършило нарушението, описание, време и дата или период и място на извършеното нарушение.

Все пак, важно е да се вземе под внимание, че не всяко нарушение на правилника е основателна причина за извеждане на собственик от сградата. Съдебната практика е трайно ориентирана, че нарушението трябва значително да засяга интереса на Етажната собственост.

Така например не може да се изгони член на етажната собственост, защото отказва да заплаща вноските към Етажната собственост. По същество това е облигационно отношение, което може да се реши лесно в съда от управителя на сградата.

(3) (Доп. - ДВ, бр. 26 от 2016 г.) Констативният протокол се съставя в три еднообразни екземпляра, по един за председателя на управителния съвет (управителя) или един от собствениците, участвали в съставянето му, нарушителя и общинската или районната администрация. След съставянето на протокола председателят на управителния съвет (управителят) незабавно го предоставя на общинската или районната администрация.
(3) (Доп. - ДВ, бр. 26 от 2016 г.) Констативният протокол се съставя в три еднообразни екземпляра, по един за председателя на управителния съвет (управителя) или един от собствениците, участвали в съставянето му, нарушителя и общинската или районната администрация. След съставянето на протокола председателят на управителния съвет (управителят) незабавно го предоставя на общинската или районната администрация.
(4) (Изм. - ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Актът за установяване на нарушението се съставя от общинската или районната администрация, а наказателното постановление се издава от кмета на общината или района или от оправомощено от него длъжностно лице.

Процедура по изваждане/изгонване на съсед от блока.

Процедурата по извеждане на собственик от сграда може да бъде систематизира в три етапа. За прегледност на изложението ще разгледаме целия процес по етапи. Първи етап – изготвяне и връчване на предупреждение от управителя на ЕС

Първи етап – изготвяне и връчване на предупреждение от управителя на ЕС

Наличието на предупреждение, надлежно връчено от управителя, е задължителна стъпка за изгонване на съседа от сградата.

В случай че предупреждение не е няма отправено писмено предупреждение – то съдът няма да уважи иска за извеждане на собственика от Етажната собственост, без значение как е проведено общото събрание и дали е спазен необходимия кворум.

В тази връзка, ние, препоръчваме връчване на предупреждението да се извърши чрез ЧСИ, като по този начин ще гарантирате безспорно установяване на това обстоятелство в бъдещото производство.

Важно е да се отбележи, че предупреждението трябва да е отправено писмено, да изхожда от надлежен управител, а в изложението да е посочено конкретно в какво се състои нарушението /конкретно се сочи място, време и др. особености на действието на собственика/, както и конкретно указания, че ако не се преустанови нарушението, ще бъде изваден от сградата за срок до три години.

Етапът завършва с връчване на предупреждението. Ако не се вземе предвид предупреждението, се преминава към втори етап.

Втори етап – провеждане на Общо събрание за извеждане на собственик от ЕС

В случай че отправеното предупреждение не породи търсения ефект, изразяващ се в преустановяване на отрицателното поведение, то следва да се прибегне към втори етап от процедурата.

Втората задължителна предпоставка за изгонване на съсед от сградата е свикването на общо събрание по общия ред.

В дневния ред задължително трябва да се предвиди точка за вземане на решение за изваждане на собственика въз основа на нарушенията, посочени в предупреждението.

При сочене на други обстоятелства актът е незаконосъобразен.

Събранието трябва да отговаря на всички законови изисквания, изброени в Закона за управление на етажната собственост, като се спазва абсолютно всяка процедура и формалност:

Насрочване на събранието с нарочна покана, която съдържа всички реквизити на закона и изхожда от компетентно лице /управител/.
Обезпечаване на доказателства по разлепване на поканата.
Провеждане на събрание, съобразено със законовите изисквания, в това число избор на протолчик, съобразяване на представения кворум, проверка на легитимността на участниците и т.н.;
Обявяване на протокола по надлежния ред;
Обезпечване на доказателства, че протоколът е обявен и разгласен до всички членове на Етажната собственост, за които е породено задължение да бъдат уведомявани по алтернативен начин;

За провеждане на подобно събрание Ви съветваме винаги да се обръщате към адвокат, специализиран в етажната собственост, доколкото неспазването на която и да е формалност от закона ще доведе до отмяна на взетото решение от съда.

Изключително важно е да се отбележи, че решение за изгонване на съсед от сградата се взема с квалифицирано мнозинство, като законът е предвидил минимум 75 % от идеалните части от общите части на сградата да бъдат „За“ извеждане от Етажната собственост.

Трябва да се вземе предвид, че собственикът, чието извеждане се иска няма право на глас по тази точка, като неговият глас се приспада от идеалните части на сградата.

Решението на общото събрание може да се обжалва в 30-дневен срок от уведомяване за изготвения протокол. При отмяна на решението може да се пристъпи към нова процедура.

В случай че не е определен срок за привеждане в изпълнение на решението – то собственикът, който е изгонен, следва да напусне сградата в 14-дневен срок от оповестяването на решението.

Ако не се пристъпи към доборолно напускане – то следва да се пристъпи към последния етап от процедурата по изгонване на съсед от блока.

Трети етап - съдебно дело за изгонване на съсед от сграда

Съгласно чл. 46, ал.2 от ЗС въз основа на влязлото в сила решение на общото събрание управителният орган на етажната собственост може да поиска издаване на заповед за изпълнение по чл. 410 ГПК чрез подаване на заявление.

Практиката обаче е противоречива: някои съдилища уважават заявлението /в гр. Русе примерно/, други са категорични, че е налице противоречие между уреденото в ЗУЕС/вкл. ЗС/ и ГПК и като акт от по-нисък ранг, ЗУЕС /и ЗС/ не може да дерогира разпореденеото в ГПК с което да се разшири предметният обхват на чл. 410 от ГПК, който е предвиден за парични задължения.

Действително в чл. 46, ал. 2 от ЗС е предвидено, че въз основа на влязлото в сила решение на ОС на ЕС по чл. 45, управителят на ЕС може да поиска издаване на заповед за изпълнение по чл. 410, ал. 1 от ГПК.

Аналогична е и разпоредбата на чл.38,ал.2 от ЗУЕС, според която когато собственик, ползвател или обитател не изпълни решение на ОС в определения срок, председателят на управителния съвет може да подаде заявление за издаване на заповед за изпълнение по реда на чл. 410, ал. 1, т. 1 от ГПК, към което се прилага препис от решението на общото събрание.

Тези разпоредби обаче противоречат на разпоредбата на чл. 410 от ГПК посочваща хипотезите към които е приложимо заповедното производство.

С тези разпоредби не може да се приеме, че се разширява приложното поле на заповедното производство и разпоредбите на чл. 46, ал. 2 от ЗС и съответно на чл. 38, ал. 2 от ЗУЕС не намират приложение в случаите когато се претендира изваждане на обитател от жилище в сграда при режим на ЕС, като не е и допустимо разпоредба на закон да разширява приложното поле на производство, уредено в кодекс.

Това би противоречало и на горепосочената цел на заповедното производство - а именно да се провери спорността на едно вземане. Отстраняването на собственик,обитател,ползвател от имот не е вземане, поради което защитата му не може да се проведе по реда на заповедното производство.

Ние, адвокатска кантора „Караколеви и партньори“, съветваме да пристъпите към общото исково производство, регламентирано в ГПК.

При успешно провеждане на осъдителния иск съдът ще постанови акт, по силата на който следва да освободи имота.

При неизпълнение на задължението доброволно Етажната собственост може да се обърне към съдебен изпълнител, който да извърши извеждането от сградата.

В случай, че се нуждаете от правна консултация или съдействие за изваждане на собственик, наемател или обитател от сграда в режим на етажна собственост, свържете се с нас.

Адвокатската кантора може да съдейства по изготвяне на изрядни документи, както и да обезпечи цялата процедура по изгонване на съседа от сградата.