Спор при управление и ползване на обща вещ

article-image


Съсобственост е налице, когато правото на собственост принадлежи общо на две или повече лица. В този случай всеки съсобственик може да си служи с общата вещ съобразно нейното предназначение и по начин да не пречи на другите съсобственици да си служат с нея според правата им. Вследствие от това се пораждат специфични вътрешни отношения между съсобствениците по повод използването и управлението на общата вещ, които са регламентирани в Закон за собствеността /в изложението „ЗС“/.

Как се управлява вещ при съсобственост?

Съгласно чл. 32, ал. 1 от Закон за собствеността общата вещ се използва и управлява съгласно решението на съсобствениците. Решението следва да е взето от мнозинството, т.е. от лицата, притежаващи повече от половината от общата вещ. С него съсобствениците могат да определят как и от кого ще се осъществи непосредственото служене с вещта или как ще се извличат плодовете от нея, естествени или граждански.

Разпоредбата не изисква писмена форма за действителност на решението за разпределение на ползването.

Когато съсобствениците са разпределили реалното ползване на общия имот с договор помежду си, този договор ги обвързва докато трае съсобствеността, но може да бъде изменен от тях във всеки момент по взаимно съгласие.

Иск по чл. 32, ал. 2 от ЗС

Ако не може да се образува мнозинство или ако решението на мнозинството е вредно за общата вещ, районният съд, по искане на който и да е от съсобствениците, решава въпроса, взема необходимите мерки и ако е нужно, назначава управител на общата вещ.

Искът има за предмет администриране на отношенията между съсобствениците по повод ползването на общата вещ.

Условия за допустимост на иска:

Преценката за допустимостта на производството се извършва съобразно фактическото положение към момента на предявяването му.

Искът ще е допустим, ако не се образува мнозинство или когато изобщо няма решение на мнозинството за използването на общата вещ или когато решението на мнозинството накърнява правата на някой от съсобствениците да си служи с вещта, с което излиза извън правомощията на мнозинството, поради което такова решение няма правно действие.

Разпоредбата не въвежда ограничение кои съсобственици могат да сезират съда с искане за разпределение ползването на съсобствената вещ. Допустимо е искът да се предяви и от съсобственик, притежаващ повече от половината от общата вещ.

Следва да се отбележи и че решението на мнозинството или на съсобственика, притежаващ повече от половината от общата вещ, как да се управлява вещта няма характер на изпълнителен титул, не е и от документите, въз основа на които може да се издаде заповед за изпълнение и изпълнителен лист, т.е. такова решение не може да се изпълни принудително. / така Тълкувателно решение № 13 от 10.04.2013 г. по тълк. д. № 13 / 2012 г. на Върховен касационен съд, ОСГК / Ето защо, искът е допустим и при формирано мнозинство.

Споровете за ползване на вещи от бездяловата съпружеска общност по време на фактическата раздяла на съпрузите също са процесуално допустими и съдилищата са длъжни да ги разглеждат по същество.

В производството следва да участват едновременно съсобствениците и носителите на ограничени вещни права на ползване, като правото на ползване, правото на строеж, сервитутни, право на надстрояване и пристрояване.

В хода на производството не се допускат за разглеждане: възражения за възстановяване на запазена част от наследство, за унищожаване на правна сделка или за уважаването на които съдът следва да постанови съдебно решение, водещо до промяна на съществуващите права на страните в съсобствеността. Такива възражения е допустимо да бъдат направени срещу иск за собственост.

Спор за съсобственост, повдигнат по време на висящо производство по чл. 32, ал. 2 от ЗС от трети лица , не е преюдициален, и съдът не е длъжен да изчаква разрешаването му със сила на пресъдено нещо.

Освен това извън предмета на спора стои въпроса за: законността на построените в имота сгради или извършени в тях преустройства.

Вариант на разпределение на ползването на общата вещ, предвиждащ изменението й, е също извън компетентността на съда в това производство.

Допустимост на иска при наличие на договор между съсобствениците

При наличие на договор относно разпределение на ползването на вещта искът е недопустим, освен ако:

1) е уговорено разпределение на ползването, което е вредно за съсобствения имот /примерно решението води до трайно увреждане на вещта/
или
2) е налице промяна в обстоятелствата, довели до сключване на договора.
Релевантни за допустимостта на иска са обстоятелствата, свързани с предназначението и състоянието на съсобствената вещ /ново строителство или премахване на съществуваща постройка, намаляване или увеличаване на площта на съсобствения имот в резултат на регулационни изменения/ или с обема на правата на всички съсобственици / възстановяване на запазена част от трето лице, разпоредителни сделки между съсобствениците, вследствие на които се намалява квотата на един съсобственик за сметка на друг и др.

В този смисъл е съдебната практика: Решение № 60 от 30.01.2006 г. по гр. д. № 2519/2004 г., IV г. о. на ВКС, докладчик-, съдия Елеонора Чаначева; Решение № 171 от 12.10.2015 г. по гр. д. № 1231 / 2015 г. на Върховен касационен съд, 1-во гр. отделение; Решение № 25 от 22.04.2014 г. по гр. д. № 3985/2013 г. на Върховен касационен съд; Решение № 143 от 06.10.2015 г. по гр. д. № 1325 / 2015 г. на Върховен касационен съд, 1-во гр. отделение

Предвид че решението на мнозинството няма изпълнителна сила, искът следва да е допустим и при отказ на някоя страна по договора да спазва разпоредбите на същия.

Компетентност на съда при постановяване на решението Правомощията на съда в производството се ограничават в рамките на решенията, които мнозинството може да вземе във връзка с ползването и управлението. Ето защо, вариант на разпределение на ползването на общата вещ, предвиждащ изменението й, е извън компетентността на съда.

Ползването на съсобствена вещ може да бъде разпределено за непосредствено служене с вещта от всички или някои съсобственици, за стопанисването й от всички или някои от тях с оглед получаването на естествени плодове или за получаване на граждански плодове от вещта чрез сключване на облигационни договори / примерно в хипотеза на отдаване под наем на вещта/.

Предявяване на нов иск след влизане в сила на решението
Когато има влязло в сила съдебно решение, ново разпределение на ползването е допустимо, само ако след влизане в сила на това решение са настъпили нови обстоятелства. Релевантни са обстоятелства, при които постановеният с влязлото в сила решение начин на разпределение на ползване вече не съответства на правата на съсобствениците в съсобствеността (примерно обстоятелства, които правят невъзможно самостоятелното ползване на разпределената на един от съсобствениците част от имота; които са довели до промяна в площта и границите на съсобствения имот; прехвърлянето на идеална част от съсобствения имот, при което се променят квотите в съсобствеността; намаляването на площта на съсобствения имот в резултат на извършено отчуждаване и други подобни ).

Недопустимо е предявяване на нов иск при одобряването на кадастрална карта, в която разпределеният с решението имот е заснет като два или повече самостоятелни имоти, ако това ново заснемане не се основава на настъпили промени в собствеността.
Спорно в практиката е дали при прехвърляне на идеална част от един собственик на друг е допустимо ново разпределение на ползването, доколкото квотите не се изменят.

!!! ВАЖНО:
Ако се касае до спор по начина на използване или по управлението на общата вещ, този спор ще се разреши в производство по чл. 32, ал. 2от ЗС, но щом се касае до такива неоснователни действия на един съсобственик, които пречат на другия въобще да упражнява своето право в съсобствеността, засегнатият може да поиска защитата по чл. 109, ал. 1 от ЗС, т.н. негаторен иск. Предметът на двата иска е различен, поради което решението по единия иск не създава сила на пресъдено нещо по предмета на другия иск.

author-image

адв. Кристина Караколева

адв. Кристина Караколева завършва специалност "Право" в Юридически факултет на Софийски университет "Св. Климент Охридски". От 2011 г. до 2019 г. работи в адвокатско дружество, където придобива опит в гражданско, арбитражно и изпълнително производство. Понастоящем специализира в областта на търговско, гражданско и облигационно право.