Придобиване на имот по давност
Настоящата статия цели да ви запознае с придобивната давност: как и кога може да придобием право на собственост върху чужда вещ, кои вещи могат и кои не могат да бъдат обекти на придобиване по давност, в кои случаи не тече и кога се прекъсва придобивната давност, както и как да се позовем на изтекла в наша полза придобивна давност.
Какво представлява придобивната давност?
Придобивната давност е един по-специфичен способ за придобиване право на собственост и други вещни права върху чужда вещ. За целта трябва да упражняваме фактическо владение на вещта, която искаме да придобием по давност, като владението ни трябва да бъде в продължение на определения от закона срок – регламентиран е в Закона за собствеността.
Как се придобива право на собственост по давност?
Владелецът трябва да упражнява фактическо владение върху вещта – да упражнява фактическа власт върху тази вещ явно и публично, да я държи като своя. Тук е важно да направим разликата между владение и държане. Владението е упражняване на фактическа власт върху определена вещ, която лицето държи като своя, а държането – упражняване на фактическа власт, която лицето не държи като своя. За да придобием собственост по давност, трябва да бъде налице владението, а не държането на вещта.
Владението на вещта от владелеца трябва да бъде непрекъснато – не трябва да се прекъсва владението за повече от 6 месеца; ако се възстанови за 6 месеца, владението се счита за непрекъснато. Който докаже, че е владял в различни времена, предполага се, че е владял и в промеждутъка, ако не се докаже противното.
Кога се придобива право на собственост по давност?
Владението трябва да бъде в продължение на определен от закона срок:
- при движими вещи – след 5 години владение;
- при недвижими вещи с добросъвестно владение – след 5 години;
- добросъвестното владение е налице, когато владелецът владее вещта на правно основание, без да знае в момента на правната сделка, че този, с който я сключва, не е собственик на вещта, която отдава в сделката;
- при недвижими вещи с недобросъвестно владение – след 10 години; недобросъвестното владение е налице, когато владелецът знае, че вещта не е негова и се отнася с нея като със своя;
Владелецът трябва да направи волеизявление за изтекла в негова полза придобивна давност – това волеизявление се прави след изтичане на определения в закона срок на владение, тъй като придобивната давност не се прилага служебно.
Кои вещи могат да бъдат обекти на придобиване по давност?
Обекти на придобиване по давност могат да бъдат както движими вещи, така и недвижими: идеални части от недвижим имот – трябва да е упражнявано владение върху целия имот; имоти, които са частна държавна и общинска собственост и др. По давност може да се придобие сграда както върху съсобствен терен, така и върху такъв на трето лице. Придобиването обаче само на помощна сграда в чужд имот е недопустимо.
Кои вещи не могат на бъдат обекти на придобиване по давност?
Не могат да се придобиват по давност: облигационни и гаранционни права; права върху вещи, които не са обособени като самостоятелни; земи от държавния поземлен фонд; гори; имоти, които са публична държавна или общинска собственост; помощни постройки и движими вещи, ако владението върху тях е установено чрез престъпление, както и имотите на юридическо лице от негов управител, председател, директор, работник.
В кои случаи не тече придобивна давност?
Не тече придобивна давност между:
- родители и деца - докато се упражняват родителските права;
- намиращите се под настойничество или попечителство и техните настойници и попечители;
- съпрузи;
- За вещи на лица, които по закон или по разпореждане на съда се намират в управление на друго лице, докато то ги управлява;
- За вещи на непълнолетни лица или на поставени под запрещение - за времето, през което нямат назначен законен представител или попечител;
- При петиторен искове /вещноправни искове/ - давност не тече, докато трае процесът;
Кога се прекъсва придобивната давност?
С признаване правото на собственост от владелеца чрез едностранно волеизявление – в съдебен процес, извънсъдебно, с конклудентни действия (владелецът започва да плаща наем на собственика).
С предявяване на петиторен иск от собственика срещу владелеца – ако искът е уважен, от влизане на решението в сила тече нова давност.
С предприемане на действия за принудително изпълнение по осъдително решение по петиторен иск – чрез връчване на покана за доброволно изпълнение.
Изгубване на владението повече от 6 месеца.
Как да се позова в моя полза на изтекла придобивна давност?
Изтичането на срока на придобивната давност не води автоматично до възникване право на собственост в полза на владелеца на недвижим имот, тъй като тя не се прилага служебно.
Владелецът може да поиска след обстоятелствена проверка да му се издаде констативен нотариален акт за собственост. Същевременно той може да предяви установителен иск за собственост, като в рамките на производството ще се установи факта, че имотът е придобит по давност.
Ако придобивната давност е изтекла в полза на владелеца, но срещу него е предявен собственически иск, то той може да направи възражение, че е придобил имота по давност.
Какви са правата на наследниците на владелеца?
Ако едно лице е владяло недвижим имот в изискуемия срок, но е починало преди да се позове на последиците от придобивната давност, то в наследството се включва владението върху имота, както и правото на наследниците да се позоват на изтекла в полза на наследодателя им придобивна давност, щом са продължили владението.
Ако и вие имате нужда от съдействие по подобен казус, може да се обърнете към Адвокатска кантора “Караколеви и партньори” за съдействие.
Гергана Чолакова
Гергана Чолакова е студент по "Право" в Юридически факултет на Софийски университет "Св. Климент Охридски". През 2022г. се присъединява към екипа на адвокатско дружество "Караколеви и партньори".