Правото на ползване е едно от най-често учредяваните вещни права. Право на ползване най-често се учредява при прехвърляне на недвижим имот чрез дарение или покупко-продажба, като собственикът прехвърлител остава единствено ползвател на вещта пожизнено.
Понякога с този вид сделки лицата желаят да уредят съдбата на наследствените правоотношения, като същевременно си гарантират ползване на вещта, докато са живи.
Така, от една страна, е внесена правна сигурност относно имуществото, което е следва да е част от наследствената маса, а от друга страна, лицето си осигурява пожизненото право на ползване, което обезпечава факта, че същото може, докато е живо, да ползва съответния имот – да живее или да добива доходи и др. от него.
Право на ползване се учредява и на юридически лица – това могат да са инвеститори или строители на сгради и др.
В кантората постъпват множество запитвания, които касаят особености на правото на ползване, в частност, какви са условията за прекратяване на същото. За да се отговори конкретно на всяко запитване, е необходимо да се предостави пълна информация и документация по съответния казус, което се осъществява при провеждане на консултация.
В настоящото изложение, ще засегнем принципни положения и основания за разваляне правото на ползване.
КАКВО ПРЕДСТАВЛЯВА ПРАВОТО НА ПОЛЗВАНЕ?
Съгласно чл. 56 от Закон за собствеността правото на ползване включва правото да се използва вещта съгласно нейното предназначение и правото да се получават добиви от нея без тя да се променя съществено.
Всеки собственик има такова право на ползване и може, ако прецени, да го отстъпи на трето лице. Правото на ползване е лично, същото не може да се наследи, отчужди или преотстъпи. Ползвателят обаче има право да отдава под наем вещта, примерно, с което да реализира приход за себе си.
Право на ползване може да се учреди, както върху движима, така и върху недвижима вещ.
Учредяване право на ползване на движими вещи е изключително рядко срещано в практиката. То се осъществява устно или с обикновен писмен договор.
Повече са особеностите относно недвижимите вещи. Учредяване правото на ползване върху недвижима вещ следва да се направи в нотариална форма. Най-често такива сделки се оформят при сочените по-горе хипотези. Когато правото на ползване се учредява заедно с прехвърляне на имота, то по същество представлява вещна тежест.
Ако вещта се прехвърли от един собственик на друг, пожизненото право на ползване, докато трае и не е прекратено или развалено, продължава да стои като тежест. Ирелевантно е как е прехвърлена вещта – чрез сделка, обективирана в нотариален акт, или при възлагане при проведена публична продан.
През 2023г. с нас се свърза клиент, като сочи, че имотът, на който е ползвател, е продаден от частен съдебен изпълнител, и новият собственик, който се позовава на постановление за възлагане на недвижимия имот оспорва качеството му ползвател, тъй като според него, след публичната продан имотът е придобит „чист“, без тежести.
Впоследствие новият собственик възпрепятства правото на ползване на клиента ни, отнема владението на имота, като сменя бравите на апартамента. В тези случаи ползвателят може да се брани с искове за предаване на владението от собственика, който на публичната продан всъщност придобива имот с тежест независимо от обстоятелството посочена ли е тежестта в постановлението за възлагане или не.
В конкретния случай кантората предяви иск по чл. 108 от Закона за собствеността, за да може ползвателят да си върне владението на вещта, като претендира и обезщетение за периода на лишаване възможността лицето да ползва имота.
При учредено право на ползване върху движима вещ ползвателят може да предяви и друг иск, с който да защити правото си да ползва необезпокоявано вещта – това е иска по чл. 109 от Закон за собствеността.
ЗАДЪЛЖЕНИЯ НА ПОЛЗВАТЕЛЯ ПРИ УЧРЕДЕНО ПРАВО НА ПОЛЗВАНЕ
За да се развали правото на ползване, е необходимо да е налице неизпълнение на задължения на ползвателя, които са му вменени по закон, затова в статията ще разгледаме същите.
Съгласно чл. 57 от Закон за собствеността ползвателят е длъжен да плаща разноските, свързани с ползването, включително данъците и другите такси, да поддържа вещта в състоянието, в което я е приел, и да я върне на собственика след прекратяване на правото на ползуване.
Той е длъжен да застрахова вещта в полза на собственика и да плаща премиите за застраховката, ако не е постановено или уговорено друго. Освен това, съгласно чл. 58 от Закон за собствеността ползвателят е длъжен да съобщава на собственика за всяко посегателство върху собствеността.
Съгласно съдебната практика: „Задълженията на ползвателя в чл. 57 и 58 ЗС подлежат на групиране. В първата са тези, неизпълнението на които уврежда (чуждото) право на собственост.
Тя включва задължението на ползвателя да съхранява вещта, да я използва и стопанисва с грижата на добрия стопанин, да я застрахова в полза на собственика и да плаща премиите на застраховката, освен ако не е постановено или уговорено друго, както и да съобщава на собственика за всяко посегателство върху собствеността, за да предотврати възможността тя да бъде придобита по давност.
Във втората група са тези, които провеждат общия за материалното ни право принцип на забрана за неоснователно обогатяване. Тя включва задължението на ползвателя да плаща разноските, свързани с ползването, включително данъците и другите такси.“ така Решение № 65 от 28.06.2016 г. по гр. д. № 5115 / 2015 г. на Върховен касационен съд, 1-во гр. отделение
Независимо от това как е учредено правото на ползване – възмездно или безвъзмездно – ползвателят е длъжен за заплаща разноски, свързани с ползването – така Решение № 60143 от 24.11.2021 г. по гр. д. № 1217 / 2021 г. на Върховен касационен съд, 1-во гр. отделение.
Уточнявам, че задълженията на ползвателя го обързват, независимо от това дали вещта е прехвърлена на нов собственик, или не.
В КОИ СЛУЧАИ СЕ ПРЕКРАТЯВА ПРАВОТО НА ПОЛЗВАНЕ?
Съгласно чл. 59 от Закон за собствеността правото на ползване се погасява при следните случаи:
- С изтичане на срока, за който е учредено.
- Със смъртта на ползвателя или прекратяване на юридическото лице, ако ползвателят е такова.
- С погиване на вещта.
- При неупражняване правото на ползване в продължение на 5 години.
- Въз основа на съдебно решение, с което се постановява от съда прекратяване на правото на ползване.
В статията ще разгледаме условията, при които правото на ползване се разваля чрез иск до съда, вследствие неизпълнение на задължения на ползвателя, които са определени в закона.
ИСК ЗА РАЗВАЛЯНЕ ПРАВОТО НА ПОЛЗВАНЕ
Съгласно чл. 61 от Закон за собствеността правото на ползване може да се прекрати по молба на собственика на имота от съда, ако ползвателят "въпреки отправеното му предупреждение продължава да си служи с вещта по начин, който застрашава същата с разрушаване или със значително повреждане, ако нарушава своите съществени задължения или ако съществено променя вещта".
Ищец в производството е собственикът на вещта към момента на подаване на исковата молба, ответник е ползвателят.
Производството е спорно, допустимо е назначаване на експертизи, изслушване на свидетели и т.н. Съдът изследва фактическата обстановка към момента на подаване на исковата молба.
Ако при подаване на исковата молба примерно ползвателят не е застраховал вещта въпреки отправеното от собственика предупреждение, не може, при по-късно застраховане да се приеме, че е налице коректно изпълнение на задължението му на ползвателя и искът не е основателен.
Особеност в тези производства е условиято по чл. 61 от Закона за собствеността за наличие на предварително подадено до ползвателя предупреждение.
С оглед по-успешно доказване в съда добре е въпросното предупреждение да е отправено в писмена форма, а за удостоверяване връчването - с покана чрез нотариус или чрез частен съдебен изпълнител.
С решението си съдът се произнася по искането за прекратяване на правото на ползване, като присъжда разноски на ищеца, в случай, че същият докаже основателност на претенцията си.
СПЕЧЕЛЕНО ДЕЛО ЗА РАЗВАЛЯНЕ ПРАВОТО НА ПОЗЛВАНЕ
През 2021 г. ни е възложено да водим иск за прекратяване правото на ползване, което е учредено на физическо лице.
В случая ползвателят не изпълняваше нито едно от съществените задължения по закон. Съществено по смисъла на чл. 61 от Закон за собствеността е задължението на ползвателя да плаща данъците и другите такси за вещта, да я застрахова в полза на собственика и да плаща премиите за застраховката, ако не е постановено или уговорено друго.
Тези задължения произтичат от закона, а кредитор по тях е текущият собственик на вещта - така Решение № 65 от 28.06.2016 г. по гр. д. № 5115 / 2015 г. на Върховен касационен съд, 1-во гр. отделение
Ответникът твърдеше, че тези задължения не го обвързват, тъй като правото на ползване е учредено при един собственик, а впоследствие имотът се прехвърля на друг.
Както посочихме, по-горе, промяна на носителя на правото на собственост не касае задълженията на ползвателя.
С оглед събраните в хода на производството доказателства, съдът уважи претенцията ни.
При нужда от съдействие за предявяване на иск за разваляне правото на ползване може да се обърнете към екипа на адвокатска кантора „Караколеви и партньори“, като запазите час за среща с адвокат.
