В България наемните отношения често стават източник на конфликти и правни спорове. Един от най-често срещаните казуси в практиката на нашата кантора са случаите, в които наемодателят отказва да върне внесения му при подписване на договора за наем депозит.
Въпреки че депозитът има за цел да обезпечи и евендуално да покрие нанесени от наемателя щети, както и евентуално преждевременно напускане на имота, то много често се случва наемодателите да задържат депозита си неоснователно, посочвайки абсолютно несъстоятелни причини и позовавайки се на неоснователни обстоятелства.
В тези случаи наемателите са принудени или да прибягнат към правни действия, за да възстановят своите средства, или да „подарят“ невърнатия депозит на наемодателя.
В този контекст, настоящатата статия ще разгледа отношенията, когато наемателят е решен да си върне неоснователно задържаната сума и да потърси своите права в съда.
Делата за невърнат депозит понякога са единственият начин да не се стигне до неоснователно обогатяване на безпардонно решен хазяин.
Какво е правното положение при невърнат депозит от наем?
По същество невърнатия депозит от наем, представлява ситуация, в която наемодателят отказва да върне депозита на наемателя след изтичане на наемния договор, въпреки че няма основателни причини за задържането му.
Разпоредбите на договора за наем за разписани в Закона за задълженията и договорите.
Наемателят е длъжен да върне вещта. Той дължи обезщетение за вредите, причинени през време на ползуването от вещта, освен ако докаже, че те се дължат на причина, за която той не отговаря. Той дължи обезщетение и за вредите, причинени от лица от неговото домакинство или от неговите пренаематели. До доказване на противното се предполага, че вещта е била приета в добро състояние.
Според българското законодателство, депозитът трябва да бъде върнат на наемателя, освен ако наемодателят не е доказал, че има законови основания да го задържи.
Обикновено депозитът се внася в началото на наемния период. Неговата цел е да обезщети наемодателят, ако по време на владението на имота са нанесени щети или останат неплатени сметки.
Депозитът служи като гаранция също така, че интересът на хазяина ще бъде защитен, ако наемателите решат да се изнесат, без да спазят необходимото предизвестие.
С други думи - исновната цел на депозита е да осигури защита за наемодателя в случай на неплатени наеми, щети по имота или други неустойки, предвидени в договора.
След като наемателят изпълни всичките си задължения и напусне имота, депозитът трябва да бъде върнат в пълен размер. Обикновено това се случва в месеца, следващ напускането. Това е така, тъй като е необходимо техническо време за актуализиране на сметките през последния месец.
Причини за задържане на депозит от хазяина
Наемодателите често посочват различни причини за задържане на депозитите, като най-честите от тях включват:
- Щети на наетото имущество - Наемодателите понякога претендират, че наемателят е причинил щети на имота, които не са били част от обичайното износване. В такива случаи те могат да задържат част или целия депозит, за да покрият разходите за ремонт.
Следва да се отбележи, че тези щети трябва да бъдат установени по безспорен начин. Ето защо – силно препоръчваме да се прави подробен опис-протокол при въвеждането Ви в имота и съответно при напускането му.
Ако щетата не е описана в подобен документ, то следва да се приеме, че тя не е съществувала.
Както споменахме по-горе, щетите трябва да са извън обичайното износване, което е характерно за всяка експлоатация. Така например не може да се приеме, че щета е избеляване на цвета на стените или корозия по кухненските шкафове /каквито случаи сме имали/.
- Незаплатен наем или други плащания - В случай на неплатен наем или неизпълнени други финансови задължения, наемодателят може да задържи депозита като компенсация за тези разходи.
Да, в тази ситуация наемодателят може да задържи депозита. Най-често това се случва, когато наемателите се изнесат от имота, без да отправят нужното предизвестие.
Тази хипотеза обаче подлежи на индивидуална преценка, доколкото трябва да се съобрази размерът на депозита и срокът на предизвестие.
Например – ако предизвестието е едномесечно, а депозитът е в двоен размер, то следва да се върне един депозит на наемателя, освен ако не е уговорено друго.
- Неоснователни претенции - Понякога наемодателите могат да задържат депозита без основателни причини или порадаи претенции, които нямат покритие.
Например изгорял е уред, който следва да се закупи, но повредата му не е по повод поведението на наемателя.
Какво да направите при невърнат депозит?
Ако сте наемател и се намирате в ситуация, в която наемодателят отказва да ви върне депозита, важно е да предприемете правилните стъпки, за да защитите своите права. Първата стъпка е да се опитате да разрешите проблема по мирен път.
Това може да стане чрез преговори и комуникация с наемодателя.
- Проведете разговор с наемодателя - Възможно е да става въпрос за недоразумение или неразбирателство. Опитайте се да обсъдите ситуацията с наемодателя и да постигнете взаимно приемливо решение.
- Писмено уведомление - Ако разговорите не доведат до резултат, изпратете наемодателя писмено уведомление, в което да изразите своето искане за връщане на депозита и да посочите срок за връщането му.
При тази стъпка е желателно да ползвате услугите на адвокат, който работи в сферата на недвижимите имоти. Всеки юрист може да Ви изготви писмена покана, която еднозначно да заяви намеренията Ви пред наемодателя и той да разбере, че ще си търсите правата. В случай че документът е изготвен и подписан от адвокат, вероятността да има положителен ефект е по-голяма.
Подобна писмена претенция ще Ви ползва и по делото за невърнат депозит, така че стъпката е задължителна.
Документация на състоянието на имота - Когато напускате наетото жилище, направете опис на състоянието на жилището. Ако наемодателят отказва да го подпише – поканете Ваш приятел, който да присъства на огледа и да възприеме щетите, които евентуално могат да бъдат обект на спор.
- Запазете всички документи - Съхранявайте всички документи, свързани с наемния договор и плащанията, включително разписки и банкови преводи. Те ще са полезни, ако се наложи да предприемете правни действия.
Ако сте заплащали на ръка наема – задължително си задръжте разписките. Липсата на разписка за даден месец може да се възприеме от съда като липса на плащане на наема.
Ако наемодателят продължава да отказва да ви върне депозита, можете да преминете към следващата стъпка – започване на съдебно производство.
Дело срещу наемодател за невърнат депозит
Ако не сте успели да разрешите ситуацията доброволно, ще се наложи да заведете дело срещу наемодателя за невърнат депозит. Това е най-цивилизавония начин за решаване на правен спор и за търсене на Вашите граждански права.
Дело за невърнат депозит се завежда чрез нарочно подадена искова молба до съответния съд. 99 % от случаите тези дела се разглеждат от районните съдилища на Република България.
Категорично не започвайте делото без да сте наели адвокат, който да изготви и входира иска Ви в съда. Задължително ще трябва да се възползвате и от процесуално представителство.
Как протича съдебното производство?
Подаване на искова молба - Първата стъпка в съдебния процес е подаването на искова молба в съда. Тя трябва да съдържа всички факти, доказателства и основания за връщане на депозита. Исковата молба може да бъде подадена лично или чрез адвокат.
Вие ще трябва да докажете редица факти и обстоятелства, свързани с невърнатия депозит. Фактическия състав на този иск включва пълно и главно доказване на наличие на облигационно наемно отношение, внесен депозит по време или преди предаване на вещта /имота/, прекратяване на наемното отношение било то естествено или с предизвестие, съответно спазено предизвестие, предаване обратно имота на хазяина.
От своя страна – наемодателят ще трябва да докаже факти и обстоятелства, които да обосноват задържането на депозита.
Провеждане на съдебно заседание - След подаване на исковата молба, съдът ще насрочи съдебно заседание. На него ищецът (наемателят) и ответникът (наемодателят) ще имат възможност да изложат своите аргументи. Важно е да предоставите всички документи и доказателства, които подкрепят вашето искане за връщане на депозита.
Изслушване на свидетели и експерти - Ако е необходимо, може да се изслушат свидетели или експерти, които да потвърдят състоянието на имота или причините за задържане на депозита.
Дали ще се стигне до събиране на тези доказателства, зависи от защитната линия на ответника и твърденията, които той ще наведе пред съда.
Решение на съда - След като всички доказателства бъдат разгледани, съдът ще се произнесе по делото. Ако съдът установи, че наемодателят неправомерно е задържал депозита, той ще осъди наемодателят да го върне в пълен размер на наемателя, ведно със законната лихва считано от датата на исковата молба.
Възможно е да се претендира и обезщетение за имуществени или неимуществени вреди. Ако наемодателят Ви е изгонил преждевременно – може да потърсите обезщетение и за заплатените от Вас нощувки в хотел.
Какви са шансовете за успех в дело срещу наемодател за невърнат депозит?
Шансовете за успех зависят от конкретния случай и доказателствата, които може да предоставите в делото.
Ако сте спазили стъпките, описани по-горе, вероятността за спечелване на делото е висока.
Какво може да се случи, ако спечелите делото?
При спечелване на делото, съдът ще осъди наемодателят да върне депозита в пълен размер, както и да покрие разходите по делото, включително адвокатските хонорари и заплатените от Вас експертизи и съдебни разноски. Лихвата също ще се прибави към претенцията, като задължението на наемодателят ще нараства до пълно изплащане на сумата.
При отказ да се плати доброволно – следва да потърсите съдействие от ЧСИ, респективно ДСИ, който да предприеме съответните принудителни мерки срещу наемодателя – запори, възбрани и други.
Заключение
Невърнатият депозит е сериозен проблем, с който много наематели се сблъскват. Когато наемодателят отказва да върне депозита без основателни причини, наемателите имат правото да предприемат правни действия. Спечелването на дело срещу наемодател за невърнат депозит е напълно възможно, но изисква добра подготовка, доказателства и правна помощ.
Ако сте изправени пред такъв проблем, е важно да се консултирате с адвокат, който да ви помогне да защитите вашите права и да получите справедливото възстановяване на депозита.
Ако имате проблем с невърнат депозит от наем или сте в конфликт с вашия наемодател, не се колебайте да се свържете с нашата адвокатска кантора. Ние ще ви предоставим професионално съдействие и ще ви помогнем да защитите вашите интереси в съда.
