Наемът на имот може да бъде сложен и наистина неприятен процес, особено когато собственикът на имота се налага да предприеме стъпки за изгонване на наемателя.

Независимо дали става въпрос за неизпълнение на договорни задължения, нарушаване на правилата на дома или друг вид неправомерно поведение, собственикът трябва да следва определени правни процедури, преди да може да изгони наемателя от имота.

Настоящата статия цели да ви запознае със стъпките, които следва да предприемете, когато наемателят отказва да напусне наетия имот и начинът, по който може да го изгоните от имота.

На първо място, за да говорим за изнговане на наемател от нает имот, то следва да взмемем под внимание, че вече са налице няколко предпоставки, които са се осъществили далеч преди наемодателят да попадне в хипотеза, в която иска да изгони наемателите на жилището му.

Тоест процедурата се предшества от възникването на предходни факти като:

  • Наличие на слючен вечен договор за наем на съотвеното помещение, заедно със съответните индивидуални уговорки в него.
  • Срокът, уговорен в договора за наем, да е изтекъл страните да не желаят прекратяването му,
  • Уговорките в договора за наем да не са спазвани от страна на наемателя и наемодателят да е предприел действия по развалянето му
  • Наемателят да не желае да напусне и да не предава владението на имота

Разбира се, наемно отношение може да възникне и по силата на съдебно решение, а не само по силата на сключен договор за наем. Така например – при развод съпругът, който остава в семейното жилище може да бъде принуден да заплаща месечен наем на неползващия имотът съпруг.

Често, в тези ситуации съпругът собственик, който не владее имота се явява обикновен наемодател на семейното жилище. След отпадане на предоставките на съдебното решение – наемът на жилището се прекратява и бившият съпруг може да предприеме действия по изгонване на наемателят от имота.

НБ! Следва да се прави разграничение между прекратяване на договор за наем и разваляне на договор за наем. Така например:

Прекратяването на договор е едно общо понятие, което обхваща всички случаи, при които се стига до прекъсване на договорната връзка и преустановяване на нейното действие.

Развалянето е вид прекратяване, при което договорът прекратява своето действие заради неизпълнение по него от страна на някоя страна.

Без значение от причината за прекратяване на наемното правоотоношение наемателят  трябва да върне наетия имот.

Това е негово законово задължение, като имотът се връща в състоянието, в което е бил нает (при отчитане на обичайното му овехтяване). 

Разбира се, наемателят трябва да изнесе от имота своите вещи и да го предаде заедно с ключовете за достъп на наемодателя, както и обзавеждането, което е заварил.

Ето защо - важен елемент е и предходно подписване на приемо-предавателен протокол относно състояние, в което се предава, както и наличното обзавеждане към датата на предоставяне на владението.

В случай че тази стъпка е пропусната, съдебната практика позволява тези обстоятелства да се доказват и със свидетелски показания. Като при установени липси или увреждания на имота, извън обичайните, те ще свидетелстват за първоначалното състояние на отдавания под наем имот.

Както споменахме по-горе – след надлежното прекратяване на договора за наем наемателят е длъжен да напусне помещението, като обикновено му се предоставя разумен срок за това.

Ако той не го стори - наемодателят може да го изгони само по съдебен ред.

Всички останали действия като внезапна смяна на бравите и на имота или насилствено изгонване – може да се разгледа като самоуправство /престъпление по чл. 323 от НК/:

Който самоволно, не по установения от закона ред, осъществи едно оспорвано от другиго свое или чуждо действително или предполагаемо право, се наказва в немаловажни случаи с лишаване от свобода до пет години и глоба до хиляда лева.

Изгонване на наемател от имота чрез завеждане на дело.

Завеждане на дело за изговнане на наемател от имота е единственият законоустановен начин за наемодателят да върне владението на своята в и безопасен за наемодателя.

Горещо препоръчваме, в подобна ситуация, да се обърнете към адвокат, специализиран във вещното право и недвижимите имоти.

Подобен тип дела се гледат в районния съд по местонахождението на имота.

Добрата новина на наемодателите е, че това производство е „бързо“ и се развива с доста по-динамични темпове от обикновените искови производства.

Правното основание на иска е чл. 310 от ГПК, ал. 1, т. 2 от ГПК.

Важно е да се отбележи, че бързото производство се отнася само за процедурата по опразване на наетия имот. В случай че наемодателят предяви и други претенции като непозволено увреждане на собственост или иск за неплатени сметки, то тогава производствата ще се съединят и делото ще се разглежда по общия ред.

За тези ситуации, ние, препоръчваме да се заведат отделни дела за „вторичните“ претенции, а основното дело /за предаване на владението/ да се гледа по бързия ред самостоятелно.

В това производство ищецът ще следва да докаже няколко обстоятелства от фактическия състав на иска:

  • наличието на наемни или заемни правоотношения между него и ответника
  • договорът за наем е прекратен/развален и наемателят е известен, че трябва да напусне
  • че именно наемателят се намира в държане на имота, не е освободил и не предал владението на имота на неговия собственик

При успешно доказване на горните обстоятелства съдът ще постанови решение, с което ще осъди наемателят да опразни наетото помещение, като го осъди и на сторените съдебни разноски.

Споделяме и как изглежда и диспозитива на подобно решение от практиката ни. Случаят касае нает от наемател апартамент, като последният е преустановил заплащане на наема и едновременно с това отказва да напусне жилището.


Делото се разви в рамките на няколко месеца, а наемателят беше осъден и за сторените съдебни разноски.

Едновремнно с делото за изгонване от наетото помещение – водихме и паралелно такова за неплатените месечни наеми, като то приключи 6 месеца по-късно.

Иск за заплащане на неплатени месечни наеми и консумативи.

Както споменахме по-горе – съветваме претенциите за неплатени месечни наеми да се разделят и да се водят отделно от делото за изгонване на наемателя.

Отделно от това наемателят дължи и обезщетение за всеки месец, който не ви е допускал до имота.

Обезщетението се дължи от датата на прекратяване на договора и датата, на която е следвало да напусне жилището.

Важно е да се спомене, че обезщетението е в размер на пазарната наемна цена за имота, а не тази, която сте уговорили в догвора за наем. То се дължи за периода от датата на прекратяване на наемния договор до датата на връщане на имота на наемодателя.

Няма значение дали предаването на имота е станало доброволно или по принудителен ред. Наемателят дължи обезщетение, ако не е освободил предоставения му под наем имот, дори и да не го ползва.

В интернет пространството масово е възприето и се препоръчва да се заведе заповедно производство по чл. 410 от ГПК за неплатените наеми.

Този съвет може да се окаже грешен, ако наемателят е недобросъвестен и реши да печели време. Производството по чл. 410 от ГПК – ще му предостави възможност да спечели допълнително време, като отправи възражение е едномесечен срок.

По този начин наемателят ще парира съдебните действия, които сте предприели и ще ви принуди да продължите производството по общия исков ред – чрез завеждане на нарочна искова молба.

Ето защо –препоръчваме директно да предприемете същински съдебни действия, като дори предварително поискате от съда да се запорират банковите сметки на наемателя и в частност тази, от която ви е превеждал наемите.

В случай, че се нуждаете от адвокатско съдействие или от правна консултация по повод изгонване на наемател от нает имот или имате други спорове за уреждане с некоректни наематели- може да се свържете с нас.