Статията цели да ви запознае с правно положение на приращението като способ за придобиване на собственост.

СЪЩНОСТ НА ПРИРАЩЕНИЕТО

Приращението представлява способ за придобиване на собственост, или право, по силата на което собственикът на една вещ придобива собствеността на всичко, което се съединява или инкорпорира в неговата вещ.

Приращението е уредено в чл. 92 от Закон за собствеността „собственикът на земята е собственик и на постройките и насажденията върху нея, освен ако е установено друго“ и чл. 93 от ЗС „добивът от вещта като плодове, прираст от добитък, наем и други такива, принадлежи на собственика й“.

Законодателят въвежда презумпция, че собственикът на земята е собственик и на постройките /насажденията/ в нея. Тази презумпция обаче е оборима, като в статията ще разгледаме някои от случаите, в които е „установено друго“.

ВЪЗНИКВАНЕ НА ПРИРАЩЕНИЕТО

Приращението може да възникне изкуствено при действието на човек или вследствие на природни сили.

Изкуствено приращение е налице, когато например се изгради постройка в чужд имот – гараж, трайни насаждения и др. Правото на собственост върху терена е основание да се придобият и създадените или възникнали състояния. При това този способ се прилага, когато постройките и насажденията не са направени от собственика, а са възникнали от действие на друго лице. Обръщаме внимание, че когато приращението възниква вследствие действие на трето лице, последното има право да претендира облигационно вземане спрямо собственика, но дължи връщане на вещта.

Приращението може да възникне вследствие от природни сили, т.н. естествено /примерно образуван насип след буря/.

ОБХВАТ

Придобиването по приращение се основава на правото на собственост върху земята. Новият обект, който се прикрепва към нея, трябва да бъде създаден от лице, различно от собственика. Ако собственикът на земята я застрои, той придобива постройката не по силата на приращението, а въз основа на своето право на собственост. Приращението се случва автоматично и не е нужно изрично волеизявление, за да постъпи неговият ефект.

Приращение е налице, само когато вещите са трайно прикрепени към земята. Само така те губят своята самостоятелност и стават част от недвижимия имот. От момента на трайното им прикрепване към земята движимите вещи губят самостоятелния си статут. При наличие на съдебен спор преценката на самостоятелния характер на вещта съдът може да извърши въз основа на заключение на вещо лице за възможността вещта да бъде отделена без повреждането й, тъй като за установяване на тези обстоятелства са необходими специалните знания.

ИЗКЛЮЧЕНИЕ ПРИ ПРАВО НА СТРОЕЖ

Приращението може да бъде ограничено единствено чрез учредяване на ограничено вещно право – право на строеж, право на пристрояване или право на надстрояване.

При учредяването на право на строеж, учреденото право на собственост е за титуляра на ограниченото вещно право. Обемът на правото на строеж се определя от рамките на договора, с който е учредено, като при спор относно действителния обем на учреденото вещно право на строеж следва да са изясни волята на страните при учредяването му.

Възможно е да настъпи отклонение от това правило, когато титулярят на ограниченото вещно право не упражни учреденото право в срока за реализиране на самото право или превиши обема на отстъпеното ограничено вещно право. Така принципът на приращението намира приложение, когато изграденото в повече представлява самостоятелен обект на собственост по строителните правила и норми. Строителство в повече от това, за което е учредено право на строеж, когато отговаря на изискванията за самостоятелен обект, е приращение и се придобива в собственост от собственика на терена.

Правото на собственост върху построена без надлежно учредено право на строеж сграда се придобива от собственика на земята, независимо на чие име е издадено строителното разрешение. Ако са налице няколко собственика, те придобиват вещите, построени в дворното място, при квоти, съответстващи на квотите им собственост от дворното място.

Такъв ще е случаят, ако в дворното място, съсобствено между единия съпруг и трето лице, по време на брака бъде построена самостоятелна сграда. Правото на собственост върху нея ще принадлежи общо на двамата съпрузи само при условие, че строежът е осъществен въз основа на надлежно учредено право на строеж. Ако обаче такова ограничено вещно право не е надлежно учредено, правото на собственост върху сградата по общото правило ще принадлежи само на собствениците на дворното място, включително и на съпруга-съсобственик, но не и на другия съпруг.

Освен това ако в интервала между сключването и развалянето на договор за прехвърляне на недвижим имот върху него са изградени постройки, след развалянето на договора собственик на постройките е собственикът на земята, а не този, който ги е извършил. След развалянето на договор за прехвърляне на недвижим имот приобретателите дължат връщане на вещното право върху дворното място на прехвърлителите, респ. техните правоприемници, заедно с всички подобрения, като за тях възниква само облигационно вземане за направеното.

ДОБИВ ОТ ВЕЩТА

Както посочихме, добивът от вещта принадлежи на собственика й. В зависимост от естеството им добивите, естествени /реколта, дъвесина и др./ или „граждански плодове”/вземания от наем/, също може да са получени за определен период, поради което да се претендират като сбор.

Искът по чл. 93 от ЗС предлага защита на правото на собственост, който цели да бъде възстановен баланса между правото на всеки собственик, лишен от добивите на собствената му вещ, и всяко друго лице, което в определен период от време ги е получавало вместо собственика.

Собственикът разполага с иск срешу лицето, което отказва да предаде добивите от вещта. Когато владелецът е недобросъвестен, той дължи на собственика не само реално получените добиви, но и тези, които е могъл да получи, както и пропуснатите ползи. Само добросъвестният владелец не дължи връщането на добивите, защото той владее имота на правно основание, годно да го направи собственик /примерно право на строеж/, без да знае, че праводателят му не е собственик или че предписаната от закона форма е била опорочена.

ПРИРАЩЕНИЕТО И ПРИНУДИТЕЛНОТО ИЗПЪЛНЕНИЕ

При придобиване на правото на собственост върху недвижим имот на основание публична продан, ако в постановлението за възлагане на съдебния изпълнител не фигурира построената в имота сграда, върху същата не е било насочено принудително изпълнение чрез налагане на възбрана, не е описана и оценена от съдебния изпълнител и спрямо нея не е проведена публична продан, ако същата представлява самостоятелен обект на правото на собственост, не намира приложение правилото на чл. 92 ЗС, за да се приеме, че по силата на постановлението за възлагане е придобита собствеността и върху сградата, освен ако същата представлява несамостоятелен обект на собственост.

При възникнали въпроси и нужда от съдействие може да разчитате на екипа на адвокатско дружество "Караколеви и партньори".