В статията разглеждаме кога земята, върху която е построена сградата, както и прилежащото към нея дворно място представляват общи части съгласно закона и какъв е редът за управлението и ползването им.

Режим на общите части съгласно Закона за собствеността и Закона за управление на етажната собственост

Общите части на сграда в режим на етажна собственост са в съсобственост на отделните собственици на самостоятелни обекти. Всеки от тях има дял в общите част. Етажните собственици влизат в правоотношения помежду си във връзка с управлението и използването на общи части. **

Съгласно чл. 38 от Закона за собствеността „При сгради, в които етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици, общи на всички собственици са земята, върху която е построена сградата, дворът, основите, външните стени, … и всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползуване.“

От тази разпоредба може да бъде направен изводът, че общите части се делят на два основни вида: такива според естеството си и такива според предназначението си. Това деление има голямо практическо значение, тъй като сградата не би могла да съществува без общите части, които са такива поради своето естество, те не могат да променят предназначението си, не могат да се прехвърлят на трети лица и те винаги са неделими. От друга страна, общите части, които по предназначението си служат за общо ползване могат да променят предназначението си и да станат индивидуална собственост на отделно лице.

Промяната на предназначението на тази обща част в рамките на общото ползване от собствениците на самостоятелни обекти в етажната собственост може да стане по силата на решение на общото събрание. Ако обаче тази обща част ще бъде извадена от употреба в полза на етажната собственост и ще стане индивидуална собственост, е необходимо решение на всички собственици на самостоятелни обекти в етажната собственост. В допълнение Закона за собствеността е предвидено, че общите части не може да се делят.

Земята спрямо сградата в режим на етажна собственост

Земята, върху която е построена сградата, може да представлява обща част или не – в зависимост дали собствеността върху нея е прехвърлена на собствениците на индивидуални обекти или не. Например, ако самостоятелните обекти в сградата в режим на етажна собственост са прехвърлени отделно от земята или ако самостоятелните обекти в сградата са построени при учредяване на право на строеж, а собствеността върху земята е запазена за нейния собственик, без да преминава върху собствениците на отделните самостоятелни обекти. В тези случаи земята не е обща част и собствениците на обекти в сградата в режим на ЕС не могат да се разпореждат с нея.

Земята ще бъде обща част и общото събрание ще има правомощието да се разпорежда с нея, когато всички собственици на самостоятелни обекти са собственици на земята, тогава земята е обща част, за която ще се прилагат посочените правила в Закона за собствеността и Закона за управление на етажната собственост.

Дворното място спрямо сграда в режим на етажна собственост

Дворното място от своя страна ще бъде обща част, когато всички собственици на самостоятелни обекти в етажната собственост са собственици на идеални части от него. В този случай с решение на общото събрание може да се определи начинът на ползване, включително и с решение на всички собственици на самостоятелни обекти може да се вземе решение за изменение на предназначението на двора или част от него, както и преминаването на част от него в индивидуална собственост.

Проблеми във връзка с ползването на двора могат да възникнат, когато дворът е общ за сграда с няколко входа, всеки от които е самостоятелна етажна собственост. В този случай начинът на ползване на общата за няколко етажни собствености част следва да се уреди от общо решение взето от всички тях, например, решения за озеленяване, начин на ползване, обособяване на паркоместа и паркиране на моторни превозни средства.

Освен това съгласно съдебната практика когато в дворното място е построена сграда в режим на етажна собственост (в която правото на собственост върху различни самостоятелни обекти принадлежи на различни лица), но не всички собственици на самостоятелни обекти притежават идеални части от дворното място, а наред с това право на собственост върху идеални части от дворното място притежава и трето лице, което не притежава самостоятелен обект в сградата (етажната собственост), дворното място няма статут на обща част.

*** Вещно право проф. д-р Георги Боянов, С. 2014г. Авалон