Въпросът за незаконно сложени рекламни надписи и табели по фасади на сградите добива популярност, като през 2024г. имаме десетки запитвания относно правно положение за незаконно монтирана рекламна табела.
Най-често незаконните надписи и табели се поставят без съгласие на собствениците, като се монтират на фасадата на сградата.
Независимо дали е жилищна сграда, сграда, в която има обекти само с търговско предназначение или сгради от смесен тип – жилищна и такава с търговски обекти, е необходимо всеки рекламен надпис или табела, да бъде узаконен по надлежния за това ред.
Много от казусите ни са свързани и касаят най-вече сгради, които имат предимно жилищни самостоятелни обекти и малка част от тях са с предназначение за търговска дейност. Случаят може да се отнася за местния супермаркет, банков клон, застрахователен брокер, аптека, каса за плащане, салон за красота и други.
В тези случаи за поставяне на рекламен надпис е необходимо разрешение от общината, а за издаване на разрешението – съгласие на етажните собственици.
Това е и добър източник на средства за поддръжка на сградата, когато собствениците са договорили условия за предоставяне на съгласието си. Така освен от вноски в касата на етажната собственост има постъпления, които дават допълнително спокойствие, ако събираемостта в сградата не е висока. Освен това, понякога добре договорените условия може да означава, че сградата генерира приход, достатъчен за издръжката й.
Настоящата статия цели да разгледа поставянето на надписи на фасадата на сградата като източник на доходи за самата етажна собственост и като опит за противодействие против произволно изполване на общи части без наличие на законовите предпоставки за това.
РАЗРЕШЕНИЕ ЗА ПОСТАВЯНЕ НА ТАБЕЛА ИЛИ РЕКЛАМЕН НАДПИС НА ФАСАДАТА
Съгласно чл 57 от Закон за устройство а територията върху недвижими имоти могат да се поставят рекламни, информационни и монументално- декоративни елементи въз основа на разрешение за поставяне, издадено по ред, установен с наредба на общинския съвет. Съответно, всяка община следва да гласува Наредба за реда на поставяне на рекламни надписи.
В настоящата статия ще изследваме една примерна наредба, която е приложима за гр. София. Рекламните надписи са уредени в Наредба на столичен общински съвет за преместваемите обекти, за рекламните, информационните и монументално-декоративните елементи и за рекламната дейност на територията на столична община.
Съгласно чл. 48, ал. 1 от Наредбата Фирмените надписи са информационни елементи, съдържащи само наименованието, търговската марка и/или дейността на лице в конкретен обект, които се поставят върху недвижимия имот, в който се намира седалището или дейността на лицето, както и върху преместваеми обекти, в които се извършва дейността на лицето. Съгласно ал. 2 от същата разпоредба фирмените надписи могат да бъдат поставяни по фасадите на нежилищни сгради, когато функцията, която обозначават се осъществява в повече от 3/4 от площта на сградата.
В случаите, когато поставянето на фирмени надписи не е свързано с изграждане, поставяне или преустройство на даден обект, проектът на фирмения надпис се одобрява от главния архитект на съответния район, който издава разрешение за поставяне.
Разрешението за поставяне се издава на едно от лицата, както следва:
собственика на имота;
лице, притежаващо договор за наем или с друг вид договор със собственика на имота, предоставящ право на временно ползване върху заетата площ от обекта или елемента;
лице, притежаващо изрично писмено съгласие от собственика на имота за поставяне на обекта или на елемента.
Съгласно Закон за устройство на територията върху сгради - етажна собственост, разрешението за поставяне на фирмени надписи се издава въз основа на изрично писмено съгласие на етажните собственици или писмен договор за наем с етажните собственици на заетата от съоръжението площ. Съгласието и договорът за наем се оформят по реда на Закона за управление на етажната собственост.
Законът поставя алтернативно изискване: или решение на всички собственици, или договор за наем, сключен с етажната собственост, като ще разгледаме по-подробно в изложението кога са налице тези условия.
ЗАЩО Е НЕОБХОДИМО СЪГЛАСИЕ НА ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ ЗА ПОСТАВЯНЕ НА ТАБЕЛА ИЛИ РЕКЛАМЕН НАДПИС НА ФАСАДАТА?
За да се изясни защо собствениците на самостоятелни обекти в сградата са компетентни да дадат разрешение за поставяне на рекламна табела на фасадата сградата, на първо място следва да се изясни, че същата представлява обща част.
Съгласно чл. 38 от Закон за собствеността : „При сгради, в които етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици, общи на всички собственици са земята, върху която е построена сградата, дворът, основите, външните стени, вътрешните разделителни стени между отделните части, вътрешните носещи стени, колоните, трегерите, плочите, гредоредите, стълбите, площадките, покривите, стените между таванските и избените помещения на отделните собственици, комините, външните входни врати на сградата и вратите към общи тавански и избени помещения, главните линии на всички видове инсталации и централните им уредби, асансьорите, водосточните тръби, жилището на портиера и всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползуване.“
Съгласно Закон за устройство на територията „фасада“ е външна ограждаща стена на сграда.
С оглед изложеното фасадата се явява обща част на сградата.
Следователно управлението на тази вещ следва да се упражнява от собственика й, а именно - всички собственици в сградата.
КАКЪВ Е РЕДЪТ ЗА ВЗЕМАНЕ НА РЕШЕНИЕ ЗА ПОСТАВЯНЕ НА ТАБЕЛА ИЛИ ФИРМЕН НАДПИС НА ФАСАДАТА?
За да се узакони фирменият надпис и да се издаде разрешение за поставянето му, на първо място следва да е налице решение на собствениците или договор за наем.
Редовно свикано и проведено общо събрание на собствениците.
Съгласно чл. 11, ал. 1, т. 6 от ЗУЕС от правомощията на Общото събрание на собствениците е да вземе решение за отдаване под наем общи части на сградата при спазване на нормите за пожарна и аварийна безопасност.
Законът въвежда и по-висок кворум като изискване за вземане на това решение – 50 % идеални части от общите части в сградата. Обръщам внимание, че има разлика дали едно решение се взема с обикновено мнозинство, което означава 50% от присъстващите на събранието или с 50% от всички собственици в сградата. В случая е необходимо решението да се гласува от представители на идеални части от минимум 50 % идеални части от цялата сграда.
Договор за наем на общи части
Законът приема, че е достатъчно да се сключи просто договор за отдаване наем на общите части и това е достатъчно основание за даване разрешение за поставяне на рекламен надпис, но по-долу разглеждам какво стои зад това.
Условието изглежда опростено, но в действителност, не е от компетентност на управителя да сключи такъв договор без изрично овластяване с решение на Общо събрание.
Ако управителят подпише такъв договор в качеството си на управител на етажната собственост, без да е овластен за това изрично на общо събрание, това може да доведе ангажиране отговорността му в качеството му на лице, което следи изпълнението на решенията на ОС.
Правомощията на управителя /независимо дали е управител, управителен съвет или професионален домоуправител/ са ясно посочени в чл. 23 от ЗУЕС, като с договор ОС може да ограничи част от правата или да го овласти в по-малък обем, което е честа практика що се отнася до управление от професионален домоуправител.
Основното задължение на управителя е да следи изпълнение на решенията на ОС, както и да представлява етажната собственост пред трети лица. Във връзка с представителството действително може и да задължи етажната собственост по договор за наем. Предпоставка обаче за сключване на такъв договор е решение на ОС и ако то не е налице, етажната собственост може да ангажира отговорността на управителя.
НЕОБХОДИМО ЛИ Е СЪГЛАСИЕ ПРИ ФИРМЕН НАДПИС В ОБЕМА НА САМОСТОЯТЕЛНИЯ ОБЕКТ
Няма значение дали фирменият надпис е поставен извън обема на самостоятелния обект или е в неговия обем – примерно, партерен клон на банка, аптека или магазин, тъй като съгласно съдебната практика фасадата на сградата е обща неделима част.
Когато искате да поставите фирмен надпис при нает от вас обект, следва да получите съгласие по реда на ЗУЕС. Не може такова съгласие да се даде чрез договор за наем със собственика на самия самостоятелен обект, тъй като той има идеална част от вещта и упражняване на правото му на управление на тази вещ е по реда на ЗУЕС чрез гласуване на ОС.
Ако се издаде разрешение за поставяне на фирмен надпис само въз основа на договор със собственика на търговския обект, при атакуване по съдебен ред разрешението ще бъде отменено по законен ред.
В този смисъл е и едно от последните решения по спечелено от кантората ни дело: „Без значение в случая е, че информационният елемент е разположен по проект така, че да заема само тази част от фасадата, която се намира пред наетия самостоятелен обект, ползван като банка, тъй като както се каза по-горе фасадата е обща неделима част на сградата, която е в режим на етажна собственост.“
При нужда от съдействие може да се обърнете към адвокатско дружество „Караколеви и партньори“.