Към настоящия момент интересът към недвижимите имоти е изключително висок както от български граждани, така и от чуждестранни такива.

Напоследък все по често към нас се обръщат различни по народност чужденци, които търсят съдействие за закупуване на недвижим имот на територията на България.

Разбира се, не можем да скрием, че именно чужденците, които търсят да закупят своето жилище тук, било то за инвестиция или за собствено жилище, представляват много уязвима група, която може да пострада финансово при сделка с предмет покупко-продажба на недвижим имот.

Ето защо – нашата кантора предлага пълно адвокатско съдействие на чужденци при покупка на недвижим имот, като разполагаме с опитни адвокати, специализирани в недвижимите имоти, които съпровождат нашите клиенти в сделките на територията на цялата страна.

Следва да се отбележи, че процесът за закупуване на недвижим имот от чужденец е почти идентичен с този, при който страните са само български граждани, но все пак са налице специфики и особености, за които трябва да се внимава.

Безспорно имотът трябва да се проучи и провери от адвокат, без значение какъв е произходът на купувача или продавача, а в случай че сте чужденец, който желае да закупи недвижим имот в България, то следващите редове ще Ви бъдат изключително полезени.

Какви по вид недвижими имоти може да закупи чужденец в България?

Действащото българско законодателство предвижда няколко хипотези на придобиване на недвижим имот от чужденец и чуждестранно юридическо лице в България:

1. Право на собственост върху земя – съгласно чл. 22 от Конституцията на Република България:

  • - Чужденци или чуждестранни юридически лица могат да придобиват право на собственост върху земя при условията на присъединяване на Република България към Европейския съюз.
  • - Чужденци или чуждестранни юридически лица могат да придобиват право на собственост върху земя по силата на международен договор, ретифициран, обнародван и влязъл в сила за Република България.
  • - Чужденци могат да придобиват право на собственост върху земя по наследство.

2. Право на собственост върху сгради и ограничени вещни права върху недвижим имот - съгласно чл. 29, ал. 4 от Закона за собствеността

- Чужденци и чуждестранни юридически лица могат да придобиват право на собственост върху сгради и ограничени вещни права върху недвижим имот в страната, освен ако със закон е установено друго.

3. Ограничени вещни права върху земеделска земя - съгласночл.3, ал.7 от Законът за собствеността и ползването на земеделските земи 

- Чуждестранни юридически лица и чужди граждани могат да придобиват право на ползване на земеделска земя или други ограничени вещни права върху земя, при условия и по ред, определени със закон.

Какви вещни права могат да придобиват чужденците и чуждестранните юридически лица в България?

Чужденците и чуждестранните юридически лица могат да придобиват абсолютни вещни права (право на собственост) върху земя – земеделска или урегулирана – и върху сгради или самостоятелни обекти – с жилищно или административно предназначение, стопански обекти и др., както и ограничени вещни права (право на ползване, право на строеж, сервитут и др.).

Как да изберете подходящия за вас имот?

На първо място е необходимо да характеризирате търсения от вас имот. Определете намеренията за покупката и установете от каква категория имот се нуждаете, за да осъществите намеренията си. Полезно е да се консултирате с адвокат, който да ви разясни правната рамка, необходимите документи и съпътстващи процедури (например за урегулиране на поземлен имот).

След като сте разбрали какво търсите и успеете да го намерите, се уверете във фактическото състояние. Направете оглед лично или посредством доверен човек, ако сте в чужбина и нямате възможност да извършите оглед лично.

Направете преценка за средствата, с които ще финансирате покупката и начина на плащане.

Как ще финансирате?

  1. Със собствени средства
  2. С ипотечен кредит

Как ще платите?

  • В брой – за суми до 10 000 лв. (~ 5000 €)
  • По банков път

Практиката налага различни възможности късаещи плащането – накуп или на части; преди, по време или след сделката и тн. По това отношение страните се уговарят предварително.

Преди да преминат към изповядване на сделката пред нотариус, двете страни трябва да се снабдят с определените необходими документи.

Може ли чужденец да изтегли ипотечен кредит за закупуване на недвижим имот?

Отговорът е „да“. Чужденец може да купи имот с ипотечен кредит в България, ако отговаря на изискванията на българските банки, предлагащи ипотечни кредити на чужденци (важно е да знаете, че не всички банки редлагат тази услуга). Изискванията към чужденците са по-строги от тези за българските граждани. Какво е необходимо?

– Разрешение от българското Министерство на правосъдието.

Такова разрешение е необходимо за гражданите на държави извън Европейския съюз (ЕС) и Европейското икономическо пространство (ЕИП).

– Валиден статус за пребиваване в България

Това може да бъде разрешение за дългосрочно или постоянно пребиваване. Обърнете внимание на изискванията на различните банки – някои поставят условие чужденецът не само да има определен валиден статут за пребиваване, но и да е живял в България за определен период от време.

–  Доказателство за доходи и работа.

Възможностите за доказване на доход и работа не са изчерпателно определени, възможно е да се удостоверят с трудов договор, фишове за заплати и др.  По отношение на това изискване отново има разлики в условията на различните банки – някои изискват определен минимален доход или трудов стаж.

– Кредитен рейтинг

Банките правят оценка на кредитоспособността на кредитополучателя. Необходим е кредитен отчет от страната, чийто гражданин е лицето, с оглед на това да се определи неговата кредитоспособност.

– Първоначална вноска

Първоначалната вноска варира като размер и се определя от условията на съответната банка. За чужденците тя е в по-голям размер, отколкото за българските граждани.

Какви документи са необходими за закупуване на недвижим имот от чужденец?

Покупко-продажбата на недвижим имот е съпътствана с множество документи, които трябва да се предоставят продавача, а така също и от купувача. Тъй като статията е посветена на закупуването на недвижим имот от чужденец, то селдва да се презюмира, че почти всички документи трябва да бъдат преведени с легализиран превод на езика на гражданина, който не говори български.

В някои случаи трябва да са осигури и присъствието на заклет преводач, който да съпроводи изповядването на сделката при самия нотариус.

Продавачът трябва да предостави:

  • Документ за собственост 
  • Скица или схема на имота (в зависимост от типа имот)
  • Данъчна оценка 
  • Удостоверение за вещни тежести
  • Документ удостоверяващ законността на имота (напр. Акт 16)
  • Удостоверение от ТР, протокол на представителния орган, справка от ТР – за юридически лица
  • Справка за семейно положение – за физически лица

Купувачът трябва да предостави:

  • Физическо лице - декларация за произход на средствата и декларация за видна политическа личност (съгласно Закона за мерките срещу изпирането на пари)
  • Юридическо лице - документ, доказващ произхода на средствата

Това са документите, които трябва да осигурят и представят страните по сделката, наред с документ за самоличност. За осъществяване на сделката е необходим и комплект от документи по образец, който се предоставя от нотариуса. 

Гореизброените са основните документи, но в зависимост от вида имот, предмет на покупко-продажбата, както и от начина на финансиране, може да са необходими и други документи.

Необходим ли е предварителен договор за закупуване на недвижим имот от чужденец?

Предварителният договор е задължителен само ако финансирате с ипотечен кредит, банките го изискват като част от необходимия набор от документи за одобрение на кредита. В случай, че финансирате с лични средства, не е задължителен, но може да осигури допълнителна защита на интересите на страните. Той съдържа договорените между страните условия и краен срок за сключване на окончателния договор. В практиката се е наложило сключването на предварителния договор да е съпътствано от плащане на задатък, обичайно в размер на 10%, но не е задължително по закон – уговаря се от страните.

Как се сключва окончателният договор за покупка на недвижим имот от чужденец?

Съгласно Закона за задълженията и договорите изискуема е нотариалната форма, пред нотариус по местонахождение на имота.

В случай че някое от лицата не знае български език, се назначава преводач. Ако договорът е двуезичен, се уговаря превес на българския текст. Лицата удостоверяват самоличността си.

Нотариусът извършва проверка по отношение на обстоятелствата късаещи сделката – проверка на самоличността на страните и на предоставените документи.

Сделката се сключва в нотариална форма – нотариален акт, който подлежи на вписване в Агенция по вписванията. Заплаща се продажната цена, съгласно уговорения между страните метод. За услугите на нотариуса се заплаща нотариална такса, чийто размер варира, в зависимост от материалния интерес.

Покупко-продажбата ангажира и други разходи:

Местен данък

Такса за вписване в Имотен регистър

Такса за банков превод, възнаграждение на преводач, комисионна на посредник и др., за всеки отделен случай

Обикновено в деня на сключване на договора продавачът предава на купувача владението на имота. Продавачът трябва да е платил данъка на имота и режийните разходи, за което представя доказателство от съответните служби и доставчици на вода, електроенергия и топлинна енергия. Актуалното състояние на имотта към момента на предаване на владението, се удостовярява с приемо-предавателен протокол.

Какви задължения има новият собственик?

Придобивайки качеството „собственик“, купувачът се сдобива и със задължения относно новопридобитата собственост. Какви са тези задължения?

В двумесечен срок от придобиването на имота, новият собственик трябва да декларира собствеността в съответната данъчна служба.

Незвисимо от начин на придобиване на недвижимия имот (покупко-продажба, наследство и др.) , собственикът е задължен да го декларира пред съответната данъчна служба по местонахождение на имота.

Съгласно Закона за местните данъци и такси всеки, който е придобил недвижим имот е длъжен да подаде данъчна декларация за облагане с годишен данък. Разпоредбта късае всички лица, включително чужденците, придобили недвижим имот в България.

Процедурата изисква представяне на копие от документа за собсвеност. На физическите лица е необходима декларация по чл. 14 от ЗМДТ, а понякога и удостоверение за наследници, решение на ТЕЛК и др., в зависимост от конкретния случай. На юридическите лица са необходими декларация по чл. 14 от ЗМДТ и декларация по чл. 17 от ЗМДТ (за нежилищни имоти), в различни случаи и други документи.

Собствениците на недвижим имоти могат да се възползват от данъчни облекчения – облекчение за основно жилище и облекчение за основно жилище на лице с намалена работоспособност, като не е необходимо лицето, което се възползва от облекчението, да бъде български гражданин, но трябва да отговаря на условията за ползване на данъчното облекчение и да бъде собственик на недвижим имот.

В седемдневен срок от придобиването, новия собственик трябва да се регистрира в Регистър БУЛСТАТ.

По закон това е задължение на всяко чуждестранно физическо лице, което не притежава единен граждански номер или личен номер на чужденец и е собственик на недвижим имот в България. По този начин се получава индивидуализиращ код по БУЛСТАТ, с който лицата се идентифицират, когато заплащат задълженията си към данъчните служби.   

Новият собственик има задължение да смени регистрацията на партидите и да заплаща ежегодно данъците и таксите, произтичащи от собствеността на имота.

Новият собственик трябва да прехвърли партидите от името на предишния собственик, на свое име. Процедурата изисква представяне на документ за собственост на имота и различен комплект от документ по образец, според условията  на доставчика на вода, електроенергия или топлинна енергия. Препоръчваме да се информирате предварително за условията на конкретния доставчик, обсулжващ района по местонахождение на имота.

С придобиване на собствеността възниква задължението на собственика за заплащане на годишни данъци и такси – годишен данък за имота, такса битови отпадъци.Техният размер варира, а сумата се заплаща в данъчните служби по местонахождение на имота, след декларирането.

При нужда от съдействие може да се обърнете към екипа на адвокатска кантора „Караколеви и партньори“.