През последните години въпросът с неплатените вноски към етажната собственост започна да се решава от домоуправителите по различни начини. Не всички от тях обаче отговарят на законните методи за събиране на вземания.

Законът предвижда ред, по който незаплатените вноски към етажната собственост да се събират. За да бъдете осъден да заплатите дължимите суми към етажната собственост, следва да е налице гласуване на вноските и това гласуване да е обективирано в протокол от общо събрание.

Недопустимо е събиране на вноски по принуда чрез спиране достъп до асансьора. Случва се достъпът до асансьора да се спира, когато дори не е налице дължима вноска, за която има действително решение на Общо събрание. Обстоятелството обаче дали вноската е дължима или не няма значение, тъй като това не прави спирането на достъпа до асансьора законосъобразно действие, ако не са налице множество условия за това.

Всеки собственик ли може да има достъп до асансьора?

Следва да се разгледа какво всъщност представлява асансьора на една сграда.

Съгласно чл. 38 от Закона за собствеността, съоръжения като асансьора, покривът, стълбището и основните инсталации са общи части на етажната собственост. Те не могат да бъдат индивидуално присвоявани или използвани като средство за натиск, дори когато даден собственик има задължения към общия бюджет.

Според чл. 6, ал. 1 от ЗУЕС, всеки собственик има право да ползва общите части съразмерно на своя дял. Това право не е обвързано с условие за редовност в плащанията, тъй като законът не предвижда подобна санкция.

Същевременно обаче общите части се управляват и ползват по решение на ОС, както правилно възприема трайната съдебна практика в своите решения:

„Първоинстанционният съд е приел, че асансьорът е обща част по смисъла на чл. 38 ЗС и че всеки от етажните собственици може да ползва общите части по предназначение /чл. 5, ал. 1 ЗУЕС/, но реда за това се определя от правилника за вътрешния ред - чл. 6, ал. 1, т. 15 ЗУЕС и решения на ОС на ЕС, включително и тези по чл. 11, т. 10, б. "и" ЗУЕС - за ползване на общите части, които етажните собственици са задължени да изпълняват, съгласно чл. 6, ал. 1, т. 8 ЗУЕС.“ 

Важно е да се отбележи, че в ЗУЕС няма разпоредба, която да разрешава ограничаване на достъпа до асансьора като форма на дисциплиниране за събиране на вземания.

Подобно действие от страна на домоуправителя, управителния съвет или дори с решение на общото събрание няма правно основание.

Следователно, понеже асансьорът е обща част в сградата, всеки собственик следва да може да го използва по предназначение, но в следващата точка ще разгледаме кога са налице особености.

Обвързва ли ви решение на общо събрание, с което се спира достъпа до асансьора заради неплатени сметки?

Отговорът на този въпрос зависи от поведението ви и мерките, които сте взели след гласуване на решението.

Действително често се случва да се вземат подобни решения от етажната собственост. По същество тези решения са незаконосъобразни. Ако бъдат атакувани по реда на чл. 40 от ЗУЕС, те ще бъдат отменени от съда.

Възможно ли е едно незаконосъобразно решение за спиране на достъпа до асансьора да ви обвърже?

Особеното на правната уредба на етажната собственост е, че се дава превес на мнозинството, а когато е налице незаконосъобразност на някое решение, тогава лицето, което желае да се защити, следва да го направи в определен срок – а именно  - до 30 дни от обявяване на протокола от ОС.

Това означава, че ако е взето решение на общо събрание на етажната собственост, да не се предоставя достъп до асансьора на нередовните платци и това решение не е оспорено по съдебен ред или не е спряно изпълнението му, то тогава това решение, макар и незаконосъобразно, ви обвързва.

Прилагам и две съдебни решения, които е добре да разгледаме с примери и да изясним правното положение.  

За яснота представям извлечение от решение на Софийски градски съд със следното съдържание:

„Както законосъобразно е приел и първоинстанционният съд с обжалваното решение, всеки етажен собственик има правото да ползва общите части на сградата, съобразно предназначението им, в съответствие с обема на правата от тях и по начин, който да не пречи на останалите етажни собственици- чл.31.,ал.1 от ЗС.
От друга страна, нормата на чл.32,ал.2 от ЗС , като аналогична е и нормата на чл.17,ал.3 от ЗС, постановяват, че общата вещ - в случая на общата част на ЕС, се ползва и управлява съгласно решението на съсобствениците, притежаващи повече от половината от нея, респ.- по решение на етажните собственици, притежаващи повече от 50% от идеалните части от общите части на сградата.
От представения по делото Правилник за вътрешния ред в ЕС, приет с решение на ОС на ЕС и неоспорен от ищеца, се установява, че за двете помещения, разположени на партерния етаж на сградата и представляващи общи части , т.е. и процесното, имат установен ред за ползване, като процесното е предназначено за чистачка - чл.37 от Правилника. С чл.37 е прието, че с ключ за достъп до помещението разполагат членовете на УС на сградата, като единствено управителя на ЕС има право по собствена преценка и на своя отговорност да разрешава достъпа на трети лица до тези помещения. Ето защо, настоящият съдебен състав приема, че притежаваният от ответника М. ключ от процесното помещение, факт - неоспорен от него, е на основание взетото валидно решение на ОС на ЕС, което е задължително за ищеца.
Неоснователен се явява заявеният от ищеца довод за нищожност на решението на ОС на ЕС, с което е приет горепосочения ред за ползване и управление на общата част, тъй като същото е в съответствие с горепосочените правни норма- чл.32,ал.1 от ЗС и чл.17,ал.3 от ЗУЕС.
Както законосъобразно е приел и първоинстанционният съд, ищецът не твърди и не установява решението на ОС на ЕС, с което е приет Правилника, да е атакувано от него по гарантирания му от закона ред на чл.40 от ЗУЕС, поради което и то е задължително за него и го обвързва.
С оглед изложените мотиви, съдът приема, че исковата претенция по чл.109 от ЗС срещу ответника С.М. се явява неоснователна и като такава- законосъобразно и правилно е отхвърлена с обжалваното решение.“

Изводът е, че макар и незаконосъобразно, такова решение обвързва собствениците, ако те не противостоят.

Аналогично е и Решение № 1481 от 17.06.2022 г. по в. гр. д. № 9125 / 2021 г. на Софийски градски съд:

„Предявените искове са отхвърлени, тъй като действията на ответника не са неоснователни, а са в изпълнение на решение на общото събрание на ЕС, което не е отменено по реда и в срока по чл. 40 от ЗУЕС. Районният съд е обсъдил и доводите за нищожност на решението на общото събрание на етажната собственост като е приел, че по отношение на тези решения не се прилагат правилата за сделките, а за отмяната им независимо от порока е приложим редът по чл. 40 от ЗУЕС.
.. Защитата срещу незаконосъобразни решения на общото събрание се реализира по специален ред, предвиден в чл. 40 ЗУЕС - чрез предявяване на конститутивен иск за тяхната отмяна пред районния съд в преклузивен 30- дневен срок, считано от получаване на решението по реда на чл. 16, ал. 7 от закона.
...Доколкото няма твърдения, нито данни, че ищецът или друг етажен съсобственик е предявил конститувен иск пред съответния съд по реда и в срока на чл. 40, ал. 2 ЗУЕС, както и че решенията на Общото събрание на етажните собственици от 16.12.2015 г. са били отменени, то тези решения са влезли в сила и обвързват жалбоподателя.
 ...За разлика от нищожността на сделките (на която може да се позове всяка страна и заинтересовано лице безсрочно), контролът за законосъобразност на решенията на етажната собственост е пряк съдебен и е ограничен с преклузивен срок за предявяване на иска. Извън този срок не може да се иска отмяна нито на нищожните, нито на незаконосъобразните решения.“

Именно, когато е налице решение на ОС, което не е обжалвано, вие сте уязвими и следва да се съобразите с решенията на ОС.

Какво да направите, ако домоуправителят Ви спре достъпа до асансьора заради неплатени сметки?

Ако бъдете лишен от достъп до асансьора, то пред вас стоят следните правни възможности:

Да се обърнете към домоуправителя или фирмата изпълнител в опит доброволно да се уредят отношенията.

В този случай е добре да разясните правното положение, което разгледахме по-горе в  чл. 38 ЗС и чл. 6 ЗУЕС.

Съветваме ви всички изявления да са в писмена форма. Уведомяването на домоуправителя, не е предпоставка за продължаване на съдебни действия, но може да има добър резултат.

Предявяване на искове по съдебен ред за преустановяване на ограничителните действия до асансьора:

  • Предявяване на иск, с който искате да се възстанови незаконосъобразно отнетия достъп до ползване на асансьора, това е т.н. негаторен иск, в който кантората ни е специализирана https://kk-law.eu/negatoren-isk
  • Предявяване на иск за обезщетение за неимуществени вреди вследствие от недопускането до ползване на асансьора.

Двата иска може да се предявят заедно и поотделно или да се предяви само единият от тях в зависимост от целта, която желаете да постигнете. Първият иск цели да да ви се възстанови достъпа до асансьора, а вторият – да получите обезщетение.

Производствата са състезателни и преди предявяване на исковете е добре да се консултирате с опитен адвокат в сферата на етажната собственост. 

Допустими са всякакви доказателства в производството, стига да имат отношение към релевантните факти.

Възможно е да се назначат съдебно-технически експертизи, да се разпитат свидетели, да се изискат преписки, ако са образувани такива.

Периодът от подаване на исковата молба пред съда до постановяване на решение е в зависимост от натовареността на съответния съд и може да варира. Адвокатът, който ви консултира, може да даде предварителна прогноза, след се определи кой е конкретния компетентен съд,.

Разноските в производството се присъждат на лицето, което спечели делото.

Уведомяване на прокуратурата, ако действията представляват самоуправство по чл. 323 от НК.

Подобна ситуация може да се разгледа и като престъпление. Самоуправни действия е възможно да са налице от страна на домоуправителя, който ограничава достъпа до общи части поради различни причини, включително и незаплащане на таксите към входа. 

Сигнал до общината, ако действията нарушават условията за достъп на хора с увреждания (по ЗИХУ).

Домоупрвавителят ще подлежи и на санкция по реда на ЗУЕС, ако се установи, че нарушава неговите разпоредби и не изпълнява повелителните норми на закона. 

Сигналите до общините в тези случаи дават най-малко значим резултат като избор за адекватна правна защита.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ:

Спиране достъпа до асансьора на нередовни платци представлява незаконосъобразно действие, доколкото всеки собственик има право да ползва общите части е сграда в режим на етажна собственост по предназначение. Все пак е наложително да останете бдителни по отношение на решенията, които се вземат във вашата сграда и да се сдобивате своевременно с протоколи, за да можете да защитите правата си пълноценно.

 Ако и Вие се намирате в такава ситуация, то може да се обърнете към екипа на адвокатско дружество „Караколеви и партньори“ и да обсъдим адекватни мерки за противодействие.