През 2025г. кантората спечели дело срещу инвеститор, за това, че при строителството се забавя да се сдобие с АКТ 16. Вследствие от забавянето за доверителят ни възникват вреди. Тези вреди подлеждат на обезщетяване от инвеститора при определение условия.
В настоящата статия разглеждаме реално спечелено съдебно дело срещу инвеститор, при което съдът присъжда обезщетение за имуществени вреди, причинени от забавено въвеждане на сградата в експлоатация.
Забавеното строителство и липсата на удостоверение за въвеждане в експлоатация (популярно наричано „Акт 16“) са сред най-честите и най-проблемни казуси в отношенията между купувачи и инвеститори.
В съдебната практика все по-често се разглеждат спорове, при които купувачът изпълнява своите задължения, но не може да ползва имота поради неизпълнение от страна на инвеститора.
Официални данни за процента на сградите, които „се забавят“ с Акт 16 не същствуват, тъй като в България няма публичен регистър или централизирана статистика, която да отчита колко обекта са или не са получили Акт 16 в даден срок, средно време за издаване, процент откази или отложени разрешения.
Общините не водят публични регистри по този въпрос и не могат да предоставят конкретни данни за брой и време за чакане на актовете, но клиентските запитвания в кантората ни по този въпрос се увеличават стремглаво през 2024г. и 2025г., като въпросът се среща все по често в практиката ни.
КАКВО ПРЕДСТАВЛЯВА АКТ № 16?
Акт 16 или е официален документ в България, който удостоверява, че една сграда е напълно завършена и годна за ползване.
Това е популярното име на „Разрешение за ползване“, което се издава от ДНСК, когато са налице следните условия:
- строежът е изпълнен според одобрените проекти;
- всички инсталации (ток, вода, канализация, газ и др.) са прокарани и проверени;
- верифицрано е, че сградата отговаря на изискванията за безопасност, здраве и екология.
ЗАЩО Е ВАЖНО ДА ИМАТЕ АКТ № 16?
Акт 16 е важен, за да може да се ползва имота. Затова при неиздаден Акт 16 собственика на имота е с ограничени права и за него възникват следните неблагоприятни рестрикци:
Лицето не може да ползва имота:
По арг. от чл. 178, ал. 1 ЗУТ : „Не се разрешава ползването на строежи или части от тях, преди да са въведени в експлоатация по установения ред.“
„Ползване“ включва живеене, работа, стопанска дейност, съответно ако обитаваш сградата без Акт 16, то това е в нарушение на закона. Доколко завършена изглежда сградата е без значение.
Трудно може да продадете имота: повечето купувачи предпочитат да придобият имот, чиято документация е уредена.
Понякога инвеститорът фалира и не може да довърши процедурата по изваждане на документация. Тогава организацията на новите собственици отнема време и финанси.
Съответно цената, която договорите с бъдещите купувачи ще бъде индексирана с условието, че не е налична документацията.
Някои банки могат да откажат да ипотекират имота ви без Акт 16. Това зависи от политиката на съответната банка, но шансът да ви се отпусне ипотека с Акт № 16 е по-голям, отколкото при липсата му, тъй като банкиата управлява внимателно кредитния си риск.
Съществува риск от глоби, тъй като съгласно ЗУТ: „За ползване на строеж, който не е въведен в експлоатация, се налага глоба или имуществена санкция.“.
Глобите се налагат в зависимост от категорията на строежа от ДНСК или от общината и варират за физически лица: от 100 до 500 лв., а за юридически лица: от 1 000 до 10 000 лв.
Освен глобата, може да се издаде по сигнал и заповед за преустановяване на ползването на имота.
Не може да имате адресна регистрация на обекта:
При сграда без Акт 16 обикновено няма официално въведен адрес. Сградата може да има строителен адрес („УПИ…, строеж…“), но няма административно въведени номера на апартаменти, няма вписване като „жилищна сграда, въведена в експлоатация“, съответно общината отказва адресна регистрация.
Това е изключително неудобно за семейства с деца, тъй като адресната регитрация има значение при кандидатстване в детски градини и училища. Освен това, адресът ви по лична карта остава фиктивен, ако живеете в такова жилище.
Нямате самостоятелна партида за ток, вода и др.
Относно електрозахранването примерно може да имате временно решение, ако ползвате такова от инвеститора. Но тогава често възникват спорове за сметки и как да се разпределя разхода и дали да е на идеална част, на самостоятелен обект и т.н. Това внася правна несигурност за вас, тъй като понякога се стига до едностранно прекъване на електрозахранване, спорове за сметки и недобросъвестни действия.
С оглед изложеното по-горе, ако Акт № 16 не е издаден в сроковете по предварителния ви договор, за вас възниква множество негативни последици, които подлежат на обезщетяване.
КАКВО ОБЕЗЩЕТЕНИЕ МОЖЕ ДА ПРЕТЕНДИРАТЕ ОТ ИНВЕСТИТОРА ПРИ ЗАБАВЯНЕ НА СТРОИТЕЛСТВОТО И НА АКТ 16?
Както уточнихме по-горе забавата води до ограничаване правата ви като собственик.
Когато инвеститорът се забави с издаването на Акт № 16, вие може да ангажирате неговата отговорност, като претендирате обезщетение.
Обезщетението обхваща всички имуществени и неимуществени вреди, които са причинени вследствие от неспазване на срока.
Имуществени вреди могат да бъдат всякакви разходи, реализирани във връзка с невъзможността да си ползвате имота /примерно месечен наем/.
Неимуществените вреди обхващат всички негативни за вас преживявания и неудобства, които следва да се обезщят. Примерно, ако не може да си запишете детето в детска градина, намираща се в близост до сградата, защото нямате адресна регистация.
Понякога в договорите се уговаря и фиксирана неустойка при неспазване на задължението за издаване на Акт № 6.
Нашата препоръка към доверителите е неустойка винаги да се слага при подписване на договора. Това защитава по-добре правата ви.
КАКЪВ Е НАШИЯТ КАЗУС, КОЙТО СПЕЧЕЛИХМЕ ЗА ЗАБАВЕНО СТРОИТЕЛСТВО И КЪСНО СДОБИВАНЕ С АКТ 16?
През 2024г. с нас се свърза клиент, който след множество опити да уреди отношенията си с инвеститора предпочете комуникацията да се предаде на адвокат. Лицето е принудено да живее под наем, тъй като имотът му няма Акт № 16. Същевременно изплащаше и кредити и финансово се затрудняваше.
Нашето твърдение /на купувача/ е, че поради виновното неизпълнение на договорното задължение от страна на ответника, ищецът е принуден да живее в друго жилище, за което е заплащал месечен наем.
Инвеститорът от своя страна оспорва иска, като поддържа, че: е предприел необходимите действия за снабдяване на сградата с Акт 16; забавата не се дължи на негово виновно поведение; липсва причинна връзка между неговите действия и претърпените от ищеца вреди.
Съдът обаче приема за доказано, че:
- е налице реално претърпяна имуществена вреда;
- вредата се изразява в платен наем, удостоверен с договор и разписки;
- този разход е пряка и непосредствена последица от забавеното въвеждане на сградата в експлоатация.
При установяване на неизпълнение в тежест на ответника е да докаже, че е изпълнил задължението си или че неизпълнението се дължи на причина, за която той не отговаря.
По отношение на възраженията на инвеститора съдът прави категоричен извод:
„Ответникът...не установява причината за забавата като такава, за която не отговаря.“
Поизводството е спорно и са допустими всички доказателствени средства: приложена е документация, разпитани са свидетели и др.
По делото е безспорно установено, че между страните съществува валидно договорно правоотношение, възникнало от предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот и последващо тристранно споразумение.
С това споразумение инвеститорът поема изрично задължение да снабди сградата с удостоверение за въвеждане в експлоатация (Акт образец 16) в определен краен срок.
Съдът приема за установено, че:
„Към уговорения краен срок сградата не е въведена в експлоатация и не е издадено удостоверение за въвеждане в експлоатация/разрешение за ползване.“
Поради това купувачът не може да упражнява правото си на ползване върху закупения имот.
Според съда платеният от ищеца наем представлява реално претърпяна загуба, която е пряка и непосредствена последица от неизпълнението на договорното задължение на ответника.
От мотивите на съда ясно следва, че:
- забавеното въвеждане в експлоатация представлява съществено договорно неизпълнение;
- инвеститорът носи реална имуществена отговорност за последиците от това неизпълнение;
- платеният наем е обезщетим разход, когато е надлежно доказан;
- общи твърдения за административни пречки не освобождават от отговорност.
Ето защо, съдът уважи исковата претенция.
В тези производства разноските се присъждат на страната, която печели делото.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ:
Настоящото спечелено дело за обезщетение вследствие на забавен акт 16 показва ясен и последователен подход на съда към споровете, свързани с тромавото строителство и липса на удостоверение за въвеждане в експлоатация.
Съдът прилага стриктно правилата на договорната отговорност и защитава правото на купувача да получи обезщетение за реално претърпени вреди.
Решението представлява ценен ориентир както за купувачите, така и за инвеститорите относно последиците от неспазването на договорните срокове.
Ако желаете да предявим иск за обезщетение, може да се обръщате към Адвокатско дружество „КАРАКОЛЕВИ И ПАРТНЬОРИ“, като си запазите час за консултация.
