Покупката на имот на зелено крие своите рискове и е силно препоръчително да бъдете запознати с особеностите на този вид сделка.
Кантората ни ежеседмично консултира своите клиенти на тази тема и поради това в настоящата статия ще опитаме да обобщим всички детайли, свързани със закупуването на имот на зелено, за какво да внимавате, какви рискове крие, каква всъщност е сделката и др.
В случай че Ви предстои да закупите имот в новострояща се сграда или такава, която вече се е сдобила с акт 14 и очаква пускането си в експлоатация, то следващите редове за Вас.
Пазарът на зелено е значително по примамлив особено когато имате хоризонт от време и може да изчакате довършването на сградата, но преди да се впуснете окончателно в сделката е силно наложително да знаете основните си права, а по възможност да преминете през консултиране с адвокат по недвижими имоти, който да вникне в индивидуалностите на Вашия казус и да Ви даде точните напъствия.
Какво представлява покупката на имот на „зелено“?
Покупката на имот „на зелено“ – означава, че ви предстои да закупите жилище, което е в процес на изграждане. Този момент може да настъпи още преди направата на „първа копка“ и завършва официално със сдобиването на сградата с акт 14.
Разбира се, житейски е разпространено да се смята, че покупката на зелено всъщност е закупуване и на имот в сграда, която току що е взела акт 14, но това не е точно така. Причината е, че акт 14 е началния момент, в който възниква самостоятелния обект в правния мир.
„Имот на зелено“ следва да се счита недвижим имот (обикновено апартамент), който все още не е изграден или е в ранен етап на строителство – често до достигане на груб строеж (т.нар. Акт 14).
Трябва да се знае, че закупуването на „имот“ преди акт 14 не е точно сдобиване с право на саобственост.
Преди окончателното приключване на грубия строеж – вие не купувате самостоятелен обект, а купувате обещание, че ще се построи последния при условията, уговорени в договора Ви за строителство.
Напрактика купувачът по тази сделка инвестира в проект, плащайки авансово за жилище, което физически още не съществува или не е завършено.
Това договаряне става преди сградата да е напълно завършена, поради което прехвърлянето на собствеността не може да се осъществи веднага.
Според българското право собствеността върху самостоятелен обект (апартамент) може да се прехвърли едва след като сградата достигне етап груб строеж, т.е. има изградени ограждащи стени и покрив. Със завършването на този етап ще възникне и така наречената Етажна собственост и сградата ще попадне в обхвата на ЗУЕС.
Преди това са налице единствено частни облигационни отношения, изразяващи се в инвестиране в проект срещу задължение да се строи в определени срокове.
И тъй като не може да си купите имот на толкова ранен етап, тъй като той напрактика не съществува, респективно не може да бъде обект на договор, то покупката на зелено първоначално НЕ СЕ оформя чрез окончателен нотариален акт, а чрез други договорни способи и механизми.
Съществуват различни варианти за сдобиване с имот на зелено, но най-разпространен е следният вариант:
Закупуване на право на строеж, което се комбинира с предварителен договор за покупко-продажба на имота, включен в горепосоченото право.
Така напрактика с един документ купувачът и продавачът сключват две микросделки. Първата е касае уговорката да се строи определен тип сграда, съдържаща даден брой самостоятелни обекти, изразяващи се в апартаменти, ателиета, офиси, магазинни помещения, паркоместа и други, а втората микросделка – касае предварителна уговорка, че при постигане на определен етап от строителството ще се прехвърли конкретен индивидуализиран самостоятелен обект, а за купувачът ще се появи задължение да заплати уговорената продажна цена.
Така окончателният договор (нотариален акт) се сключва едва когато сградата има необходимия строителен статус (най-малко акт за груб строеж) и са настъпили договорените условия, като така купувачът едва тогава има фактическата и юридическата възможност да стане собственик на имота..
Преди това е невъзможно да се придобие имота, тъй като той не съществува и не може да бъде обект на гражданския оборот!
Важно е да се отбележи, че покупката на имот на зелено не е изрично уредена в законодателството като самостоятелен договор. Такъв тип сделка попада в така наречените съглашения, които почиват на принципа за свободно договаряне, залегнал в първоначалните разпоредби на Закона за задълженията и договорите.
Поради това детайлите на сделката – права, задължения, срокове, неустойки, гаранции – се определят изцяло от договора между страните.
Именно тук се проявява критичната нужда от прецизна юридическа намеса.
Често строителните предприемачи предоставят бланкетен договор, включващ правото на строеж и уговорка за предварителен договор, който е удобно съобразен с темпото и нуждите на строителството.
В него са добре адаптирани и заложени неустойки, които в масовия случай пазаят именно инвеститора, а не по-слабо икономическата страна – купувача.
Купувач, който тепърва се сблъсква с пазара на имотите и в частност покупката на зелено – е практически невъзможно да предвиди рисковете, пред които се изправя.
Ето защо ние съветваме – ЗАДЪЛЖИТЕЛНО поискайте проверка на предварителния договор за покупко-продажба на недвижимия имот, който Ви се предлага, като за целта е най-добре да си запазите час за консултация с адвокат, на когото да споделите Вашите планове, начините на финансиране, очакванията Ви за въвеждане на сградата в експлоатация и какви са запазасите Ви от време и приоритетите Ви в конкретната сделка.
Това следва да бъде направено, за да не настъпи някой от съществуващите рискове при покупка на имот на зелено.
Какви са основните рискове при покупка на имот на зелено?
Сделката „на зелено“ крие редица специфични рискове. При правилен подход обаче опасностите могат да бъдат сведени до минимум.
Все пак някой от рисковете, на които следва да се обърне внимание са:
Незавършване на строежа в срок
Тук не говорим за неспазване на строителните срокове и прехвърляне на датата, на която се очаква сградата да са въведе в експлоатация, а за незавършване на сградата навреме.
Това може да се окаже сериозен проблем, тъй като при учредено право на строеж грубото строителство трябва да завърши в рамките на 5 години. Ако това не стане, то праводателят на правото на строеж – ще загуби възможността да придобие сградата, съответно няма да може да прехвърли собствеността на възникналите самостоятелни обекти.
За да не рискувате излишно – трябва да се запознаете с учреденото право на строеж, на коя дата е учредено то и за колко време е уговорено. 5 години е максималният срок на строеж, но е възможно страните по тази сделка да са уговорили по-кратки срокове.
Притеснения би трябвало да има, ако правото на строеж е учредено преди повече от една година и все още не е започал процесът по изграждане на сградата. Това трябва да означава, че може би има нещо нередно или инвеститорът няма наличните средсва, с които да стартира изграждането на „скелета“ на сградата.
Липса на разрешителни и отказан Акт 16
Възможен е сценарий, при който строежът достига груб строеж (или дори завършва като конструкция), но сградата не получава Акт 16 (удостоверение за въвеждане в експлоатация).
Това не е изключително неприятна ситуация, доколкото се касае за вероятен проблем със строителната документация, която е възможно да е трудно поправима.
Все пак при правилен и добре разписан предварителен договор – то ще имате възможност да потърсите паричното обезщетение от инвеститора, включително и за неимуещствените вреди, които стре претърпели, а така също преки и косвени загуби.
Забавяне на сроковете по строителство и забавяне при сдобиване с акт 16
Това е най-разпространеният риск при закупуване на апартамент на зелено.
Практиката ни е претрупана с подобни казуси и запитвания, а кантората ни успя да прокара успешна практика сред средица инвеститора, които забавят строителството и не могат да се сдобият с акт 16 навреме.
В тези хипотези трябва да се заведе дело за обезщетение при забавен акт 16. Размерът на обезщетението обикновено се уговоря обаче в подписаните договори за строителство или в предварителния договор за покупко-продажба на имот. Именно за това е добре да сте помислили за този риск от рано и да го предвидите.
Отново наблягаме, че това е най-често срещаната хипотеза, а строителите умело успяват да уговорят ниски неустойки и да вменят чувство на безвиновност у купувача. Често това се прави като се вмъкват специфични текстове главно досежно капарато, като по този начин купувачът не разбира, че в договора се поместват текстове, които изобщно не защитават интереса му.
Този риск няма да настъпи, ако сте предприели действия по превенция и сте предоставили предварително договора на юрист. Ако това не е направено от Вас – то непременно ще трябва внимателен прочит на договора и уговорените последици от неспазване на зададените срокове.
По-надолу споделяме и фрагмент от съдебно решение, касаещо обезщетение за забавен акт 16 при покупка на зелено:
Фалит или неплатежоспособност на строителя
Немалък риск е фалирането на инвеститора/строителя. Строителството продължава месеци и години, през които пазарните условия могат да се променят. Ако предприемачът изпадне в неплатежоспособност или обяви фалит, проектът може да остане незавършен.
В тази ситуация трябва да се действа моментално и без никакво колебание. Веднага трябва да се наложат възбрани върху останалото имущество на инвеститора, включително и върху апартамента, който сте „закупили“ с предварителния договор. Тези действия ще ви предоставят предимство спрямо другите излъгани участници в проекта.
Ипотеки и скрити тежести
Често инвестиционните проекти на зелено се финансират с банкови кредити. Това означава, че върху земята, а понякога и върху бъдещите апартаменти, се учредяват ипотеки в полза на банка.
При реализиране на покупко-продажбата с нотариален акт, инвеститорът задължително трябва да заличи вече учредените тежести.
Освен ипотеки, върху терена може да има и други тежести – възбрани (напр. заради съдебен спор) или залози. Тези обстоятелства са трудни за откриване без детайлна справка в Имотния регистър и Търговския регистър, но могат напълно да осуетят придобиването на чисто правно основание върху жилището.
Ето защо – преди закупуване на имота и подписване на предварителния договор за покупко-продажба на имот на зелено – трябва да проверите щателно строителя, респективно инвеститора.
Двойна продажба на имота
Една от особено неприятните измами е продажбата на един и същ имот на повече от един купувач.
Това обаче е възможно да бъде и измама по смисъла на Наказателния кодекс. В тази ситауция ще имате възможност да се обърнете към прокуратурата, но едновременно с това трябва да предявите и вашите граждански права.
При този сеценарий полето за действие е строго специфично и не можем да опишем универсално поведение, което със сигурност ще доведе до опазване на интересите Ви.
Със сигурност трябва незабавно да поискате от съда всички възможни обезпечения, които законът Ви позволява, както и да потърсите съдействие от държавното обвинение.
Ако сте изправен пред такава хипотеза, е най-разумно да се обърнете едновременно към адвокат по гражданско право и адвокат по наказателно право или към услугите на кантора, която може да осигури едновременно работата на двамата специалисти.
Неправилни или вредни клаузи в договора
Както споменахме, договорите за покупка на зелено често са изготвени от инвеститора. Същите са изготвени, така че да са съобразени с очакванията им и да гарантират техните интереси.
Често в тях се съдържат неравноправни клаузи като едностранно уговорени срокове, несъобразяване с основни финансови правила и поставяне на текстове, които да размиват отговорността, ако работата им не бъде изпълнена в срок.
Най-разумният подход е въобще да не се допуска подобни клаузи да останат в договора.
Осъзнаването на тези рискове не бива да обезкуражава купувачите, а да ги подтикне към повишено внимание и отговорност при сделка на зелено. В следващите секции ще разгледаме как една адвокатска кантора с опит в недвижимите имоти може да сведе до минимум опасностите – чрез проверки, анализи и активно участие на всяка стъпка от процеса.
Проверка на строителя при покупка на зелено
Преди да пристъпите към подписване на какъвто и да е договор или внасяне на капаро, жизнено важно е да бъде извършена подробна проверка на строителя (инвеститора).
Не разчитайте на декларарината репутация и опит. Често строителите използват една търговска марка, под която работят. Реално сградата се строи от току създадена фирма и се явява нейна първа такава.
Това се прави, за да се избегне гаранционната отговорност при построяването на новата сграда.
Не всички строители работят така и голяма част от тях застават с името си, като поемат отстраняването на гаранционните дефекти, появили се по време на експлоатация на сградата.
Повечето обаче не работят така и е добре да го знаете предварително. Това може да Ви помогне или да се откажете от сделката, или да договорите по-добри условия.
Другата част от проверката на строителя са неговите документи. По-горе споменахме за особеностите на правото на строеж и кратките срокове, с които е обвързана този вид сделка.
Препоръчително е да се запознаете с тези документи и да прецените риска. В хода на проверката ще може да направите и справка за наличие или липса на тежести, ипотеки, възбрани, особени залози, както на конкретния имот, който искате да купите, така и върху земята/парцела, върху който ще се строи.
Желателно е да се направи и справка в съда по седалището и адреса на строителя/инвеститора за образувани срещу него граждански дела.
Извършването на обстойна проверка на строителя предварително може да спести огромни неприятности впоследствие.
Ако се установят обезпокоителни факти – например висящи дела и множество възбрани по партидата на строителя – то със сигурност е по-добре да се откажете от сделката.
В крайна сметка, проверка на строителя при покупка на зелено е толкова важна, колкото и проверка на самия имот – двете вървят ръка за ръка, за да бъде инвестицията Ви защитена.
Какво съдействие Ви е необходимо при покупка на имот на зелено?
Добре е да обезпечите целия процес с опитен юрист, който да Ви съпроводи до края на сделката.
Това означачва съдействие при проучване на строителя/инвеститора, проверка на предлаганите договори, проследване на процеса по финансиране /ако е намесена ипотека/, съобразяване на всички срокове, клаузи и уговорка на удобни размери за неустойки, включително предвиждане на влошаване на пазара и обезценяване на паричните средства.
Със сигурност Ви е необходимо адвокатско съдействие при проучването, при подписване на договора и при изповядване на окончателния нотариален акт, тоест до акт 14 или според уговорките акт 16.
Заключение
Покупката на имот на зелено е привлекателна възможност, но също така е сделка с висок риск, което неминуемо изисква повишено внимание и добра правна хигиена.
С правилните предварителни проверки и с добре изготвени договорни клаузи, рисковете могат да бъдат сведени до минимум.
Нашата кантора има богат опит именно в адвокатското съдействие при покупка на имот на зелено.
Всяка сделка се анализира според особеностите ѝ, предвиждаме рисковете и изработваме стратегия за правна защита, съобразена с конкретния случай. От първата консултация, през проверките и преговорите, до финалното изповядване на сделката, Вие ще имате до себе си експерт, който защитава интересите Ви.
Може да се свържете с нас чрез формата ни за контакти.
