Адвокат при покупка на имот. Опит и сигурност  

Адвокатската ни кантората е една от най-опитните, когато се отнася до покупка на недвижим имот. Поради тази причина можем да Ви предложим съдействие от добър адвокат, специализиран в отношенията с недвижимите имоти /апартаменти, офиси, търговспи помещения, УПИ, земеделски земи и др/ при покупка.

Кантората ни, намираща се в град София, съдейства при покупка на имоти на редица свои клиенти, като в това отношение осигуряваме услуги, съпътстващи целия процес по финализиране на сделката.

Какво предлага адвокатът при покупка на имот?

В случай че Ви предстои покупка на имот и имате съмнение относно достоверността на документите или не може да се ориентиране в представените актове за собственост, то най-добре е да се обърнете към адвокат, който да Ви съпроводи в процеса по покупко-продажбата.

Кантората ни разполага с пълен потенциал да провери всички необходими документи и да установи:

• Кой е действителния собственик на имота
• Налице ли са учредени вещни тежести върху имота
• Има ли скрити учредени права като право на ползване или дългосрочен наем, който да Ви попречи да разполагате с имота;
• Учредени ли са ипотеки, залози или други скрити уговорки;
• Съществуват ли вписани искови молби, водещи до спор относно вещни права на имота,
• Притежава ли продавачът необходимата дееспомостност да Ви продаде предложения апартамент, респективно имот.

Възможно ли е да бъдете подведени или измамени при сключване на сделката.

Ако от горните проверки не можем да направим обоснован извод, че за Вас съществува реален финансов риск от сключване на сделката, то кантората ни може да предложи по-нататъчно съдействие по движение на процеса до стигане на окончателен акт за придобиване на имота.

Къде може да бъде полезен адвокатът при покупка на имот?

Адвокат от кантората на „Караколеви и партньори“ ще Ви помогне да проверите историята на имота, така че да се убедите, че за Вас няма финансов риск от приключване на сделката и заплащане на уговорената цена.

След като преминете този етап – на Вас Ви предстоят редица „микро“ сделки, които водят до крайното изповядване пред нотариус, респективно съставяне и вписване в имотния регистър на нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот.

Разбира се, съдействието на адвокат за придобиване на имот може да се укаже и при дарение, делба на наследствени имоти, договори за гледане и издръжка или други транслативни сделки, съществуващи в правния мир.

Адвокатите ни ще Ви помогнат в процеса по проверка на предложения Ви договор за „Стоп капаро“, ако ползвате услугите на брокер, като подробно ще Ви разяснят какви са рисковете от неговото сключване, каква е същността на този договор и какво е по-важно да направите на този етап.

Със сигурност преди да подпишете този документ – трябва да сте преминали по процедурата по проверка на недвижимия имот.

Впоследстивие можем да Ви съдействаме при подписването на предварителния договор и изясняване на неговите клаузи, независимо кой предлага първоначалния документ – брокера, продавача или Вие самите.

Важно: Не използвайте предварителен- договор от интернет! Проверката на предварителния договор е изключителна важна. Това е много „тежък“ документ, който влече след себе си трайни правни последици и крие редица рискове, включително и права, които могат да се претендират светкавично пред съдебната система.

Предварителният договор и документ, който „заключва“ сделката, а развалянето му може да се отрази неблагоприятно за една от страните, в случай че не са съобразени рисковете му.

При съдействието по покупка на недвижимия имот препоръчваме наш адвокат да изготви или да провери и коригира, ако има нужда, предварителния договор, който сте напът да подпишете.

За целта е добре да преминете през консултация с адвокат, за да разкажете подробно кога и как възнамерявате да закупите имота. От ключово значение е дали ще закупувате имуществото посредством кредит /ипотека или потребителски такъв/. От значение се явява дори вида на ипотеката – договорна или законна, както и банката, която възнамерява да отпусне кредита.

Трябва да се съобрази също така дали закупувате вече реализирано строителство, тоест самостоятелен обект в сграда, която е въведена в експлоатация, или новострояща се сграда, която тепърва ще се сдобива с АКТ 14, АКТ 15 или АКТ 15.

В случай че закупувате имот на зелено – задължително се консултирайте със специалист. Преди акт 14 имотът все още не съществува и не се закупува „вещ“, а се закупува „право на строеж“. Този детайл е съществен за развитието на отношенията между купувач и продавач!

На последно място, при покупна на имот адвокатът от кантората ни ще Ви съдейства при изповядване на сделката. Това може да включва представяне на пълния набор от документи пред нотариус, избор на конкретен нотариус в района на имота, както и присъствие при осъществяне на сделката.

Кантората ни разботи с различни нотариални кантори според съответния случай, като във всеки един момент можем да Ви предложим партньорство с нотариус от град София, така че да сте спокойни за прехвърлянето на имота.

Ако желаете – ще осигурим и присъствие на юрист от наша страна, за да сме сигурни, че процесът ще бъде завършен пълноценно и изцяло във Ваша ползва.

На територията на град София повечето нотариуси държат изработването на нотариалния акт да бъде извършвано от тях, но това не е задължителен елемент от покупко-продажбата.

В случай че нотариалният акт бъде изработен от адвокат – то ще спестите сериозна сума от нотариалните такси, които ще Ви бъдат поискани.

Важно е да се съобрази, че нотариусите не се изследват валидността на волеизявленият от гледна точка на дейстивтелност спрямо собствеността. Те удостоверяват единствено волята на явилите се пред него лица, като правят проверка на документите само от външна страна.

Проверката в дълбочина се извършва единствено и само от адвокат, като под голямо съмнение следва да поставяте становището на брокерската агенция или брокера, с когото работите.

Повечето брокери на пазара нямат юридическо образование и при по- сложен казус – могат да Ви подведат с грешни изводи и убеждения.

Какви грешки може да допуснете, ако не използвате адвокат при покупка на имот?

Разбира се, гражданският оборот е сравнително бърз и сигурен, което позволява прехвърлянето на недвижими имоти и без участието на адвокат.

Много от брокерските агенции „предлагат“ юридическо съдействие при покупко-продажбата на имоти.

Трябва обаче да се взема под внимание интересът им, а той е да се продаде определен имот на предварително уговорена с продавача цена. Тук е мястото, на което се появява непреодолим конфлинкт на интереси, който винаги ще поставя в риск потенциалния купувач.

Поради тази причина кандидат купувача не може и не трябва да бъде сигурен в изводите на брокера и твърденията на продавача.

Практиката ни е показал многократно, че пречки за сключване на сделката могат да се появят дори при напръв поглед „добри“ документи.

В досиетата на нашите клиенти съществува случай, при който развалихме сделката за покупко-продажба дори след като банката беше одобрила купувача за ипотечен кредит и беше проверила представените от продавача и клиента документи.

В крайна сметка се установиха погрешни изводи на юристите на банката, а клиентът реши да не поема изрични рискове и отказа подписването на предварителен договор. Агенцията, която ползваше, върна заплатеното от него стоп-капаро, а впоследствие съдействахме за проверка на следващ имот, предложен от пазара.

Все пак, ако няма да ползвате услугите на адвокат при покупка на имот, трябва да знаете, че основните грешки, които допускат гражданите, са следните:

Слаба проверка на собствеността на имота:

Историята на имота понякога трябва да се проследи до самото му начало /построяване или приобщаване в устройствения план на града, респективно определянето му като земеделска земя/.

Някои имоти имат над 100 годишна история, като в практиката ни се е случвало да се сдобиваме с акт за собственост, датиращ малко след освобождението на България. Актът, който трябваше да намерим беше издаден през 1892 година и се касаеше за придобиване на мелница в покрайнините на София, понастоящем квартал Горна баня, а на мястото на мелницата в момента има построена еднофамилна къща.

Трябва да знаете, че покупката от несобственик не води до недействителност на сделката. Напротив- същата е действителна, но не поражда прехвърлително действие. Ако купите имот от лице, което не е собственик, ще може единствено да си търсите парите и лихвата обратно. При злонамерени действия обаче – парите обикновено вече са прехвърлени на трети лица и връщането им може да стане невъзможно.

Липса на проверка на законнност на строителството:

Тази фатална грешка е най-ярко се изрази през 2025 година, когато се установи, че цяло селище, намиращо се на територията на Република България, е построено незаконно и следва да бъде премахнато.

Липсата на законност може да се окаже фатална, както за самия имот, така и за негови важни компоненти, влияещи за спокойното му ползване като доставка на вода, електричество и друга енергия, която съпътства нормалното му ежедневие.

Така например – сгради, които не са въведени в есплоатация /нямат акт 16/, тепърва ще търпят неудобства заради ограничената мощност на ел. енергия, която ще могат да ползват.

Една проверка на горното обстоятелство ще Ви спести значителна сума пари.

Подценяване на тежестите:

Да, това е много често разпространена грешка.

Тук стъпките, при които може да стъпите на криво, са неизчерпателно много. За това ще Ви предоставим едно единствено правило: „Има ли тежест върху имота – задължително при адвокат!“.

Сделката мометално се усложнява при наличие на вписана искова молба, ипотека, залог, учредено право на ползване, сервитутно право, вписан наем и т.н.

Появили се такава следа в документите, които продавачът представя – задължително потърсете съдействие на адвокат при покупката на имота.

Каква е цената на адвокат при покупка на имот?

Този отговор е много широкоспектърен. Цената за адвокат при покупка на имот може да варира според това какви услуги ще се предоставят, каква е сложността на сделката и до къде ще Ви съпроводи юриста от кантората на „Караколеви и партньори“.

Много често нашите клиенти ползват услугите ни до ниво предварителен договор или само до проверка на недвижимия имот. След тези два етапа – се придобива доста голяма яснота от статуквото на имота и неговия собственик, както и наличие или липса на рискове по сделката.

В този случай заплатената от Вас услуга ще е далече под 3 % от стойността на сделката.

Впрочем, адвокатските възнаграждния са значително по-ниски от исканите от брокерските агенции комисионни. Проверка на вещни тежести и изготвяне на предварителен договор при при себеседване с Вас за параметрите на бъдещата сделка и заложената в нея механика варира от 600 лева, а в редки случаи може да достигне суми от порядъка на 1600-1800 лева.

Разбира се, конкретна цена може да Ви се предостави след проведена консултация и обсъждане на детайлите по сделката, в това число нейната спешност и различни нюанси, които обстоятелствата налагат – има ли тя международен елемент, наличие на банков кредит, вписани тежести и други.

При всички положения заплатената цена за адвокат при покупка на имот е в пъти по-ниска от заплатена цена за адвокат при спор за недвижим имот или съдебно дело за евикция.

В случай че Ви предстои покупка на имот – обърнете се към нас;