Напоследък все повече клиенти се обръщат към нас с въпроса „Как да участвам в публична продан?“.
Истината е, че самото участие в публичната продан не е толкова юридически сложно от към правна гледна точка, но има своите тънкости, които е добре да приложите. Спазвайки няколко основни принципа – определено ще спестите средства, време, а и ще минимизирате рисковете, които публичните търгове крият.
С две думи: Ако Ви предстои участие в публична продан или сте харесали имот, обявен за продажба от ЧСИ, то следващите редове могат да Ви бъдат от изключителна полза. Ако намеренията Ви са сериозни – определено препоръчваме да си запазите час с някой от нашите специалзирани адвокати срещу ЧСИ.
Кой може да участва в публична продан?
По правило – всеки може да участва в публична продан стига да подготви изрядно необходимите за това документи, които се изчерпват с подготовка на съпроводителна молба, наддавателно предложение, внасяне на задължителния задатък и оформяне на плика, съдържащ цялата кандидатура за участи е в търга.
Разбира се, законът съдържа някои ограничение за участие, които в масовите случаи не се отнасят до гражданите, които просто желаят да закупят имот от ЧСИ.
За пълнота на изложението – все пак – ще споменем, че нямат право да участват в публичния търг – длъжникът, неговият законен представител, пазачите на продаваното имущество, съдебният изпълнител и негови служители, съдии, прокурори, адвокати и следователи от съда в който се провежда продажбата:
Чл. 185 от ЗЗД. Не могат да бъдат купувачи, даже на публична продан, нито пряко, нито чрез подставено лице:
а) лицата, които по закон или по назначение от властта управляват или пазят чужди имущества - относно същите тия имущества, както и длъжностните лица относно имотите, които по служба им е възложено да продават, и
б) (изм. - ДВ, бр. 104 от 1996 г., изм. - ДВ, бр. 43 от 2005 г., в сила от 01.09.2005 г.) съдиите, прокурорите, държавните и частните съдебни изпълнители, съдиите по вписванията и адвокатите - относно спорните права, които са подсъдни на съда, към който се числят или във ведомството на който действуват, освен ако купувачът е съсобственик на спорното право.
В случай че не попадате в горепосочените ограничения, то Вие имате абсолютната свобода да бъдете пряк участник в провеждането на публичната продан, като за целта може да се представлявате лично, чрез Ваш законен представител, пълномощник или адвокат.
Ние, адвокатска кантора „Караколеви и партньори“, винаги препоръчваме участието Ви в търга да се извършва със съдействието на адвокат, който освен да Ви съпроводи и да изготви документите за участието, да проследи самия процес, както и да Ви състави необходимата стратегия за участие.
Какво съдържат документите за участие в публичната продан?
Най-важният документ за участието Ви в публичната продан е наддавателното предложение.
То трябва да носи определени реквизити и да бъде съобразено с индивидуалностите на самата публична продан.
Така например- то не трябва да съдържа предложение на цена, която е под началната обявена за имота. Такова предложение ще бъде недействително и ЧСИ ще Ви отстрани от по-нататъчно участие в търга. Недействително ще бъде и предложение, което е с над 30 на сто от първоначално обявената цена на имота.
Анонимни предложения също не се приемат.
Разбира се, предложението трябва да съдържа изписване на цената както цифром, така и словом. В противен случай също ще се счита за недействително.
Към самото наддавателно предложение се добавя и внесения задатък, който е 10 % от първоначално обявената цена.
Внимание: Задатъкът се внася по сметка на ЧСИ, респектвино по сметка на ДСИ. Той трябва да постъпи по посочената в обявлението за публичната продан IBAN най-късно в деня, предшестващ отварянето на наддавателните предложения.
Ако внесете задатъкът в последния момент- рискувате банковата система да се забави, с което да загубите право на участие.
Важно: ЗАДАТЪК НЕ СЕ ВНАСЯ ОТ ВЗИСКАТЕЛЯ, ако вземането му надвишава неговия размер. ЗАДАТЪК НЕ СЕ ВНАСЯ И ОТ СЪДЕЛИТЕЛИТЕ по делото, ако публичната продан е „делбена“.
Освен наддавателното предложение – трябва да оформите придружителна молба, която да съпроводи плика, съдържащ наддавателното предложение и задатъка. Пликът се надписва по специален начин и се входира в деловодството на съда.
Всичко това трябва да се извърши най-късно в последния ден на проданта, а не в деня на отваряне на наддавателните предложения.
Как би протекла публичната продан, по която ще вземете участие?
В специално обособени зали в съответния районен съд – ЧСИ или ДСИ ще покани всички наддавачи да присъстват в залата.
Във Ваше присъствие ще започне да отваря всички наддавателни пликове и да вписва в специален протокол стойностите на наддавателните предложения.
Участникът, който е предложил най-високо наддавателно предложение- ще бъде обявен за купувач освен ако останалите участници не пожелаят да пристъпят към устно наддаване.
Това ще рече, че всеки от присъстващите ще може да предложи по-висока цена и да „измести“ обявения по-рано купувач. Предложението трябва да е равно на един задатък, нито повече, нито по-малко.
Съдебният изпълнител отразява предложението в протокола и след като наддавачът го подпише, съдебният изпълнител пита три пъти има ли желаещи да предложат по-висока цена с размера на още един задатък. Ако постъпи предложение, то се отразява в протокола и наддавачът го подписва. След изчерпване на предложенията за купувач на имота се обявява този наддавач, който е предложил най-висока цена.
Именно тук се крие детайлът, на който трябва да се обърне най-сериозно внимание, защото понякога редът на постъпване на устните предложения е определящ за обявяването на крайния купувач.
Когато имате добре изготвена стратегия преди търга, шансовете да закупите имота на възможно най-изгодната цена се увеличават драстнично. Именно тук можем да укажем най-голямо съдействие по участието в публичната продан.
За какво да внимавам по при участие в публична продан?
При участие в публична продан трябва да внимавате за редица фактори, които впоследствие могат да се окажат пагубни за придобиването на имота.
Така например – добре е да се направи проверка на изпълнително дело и да се направи профил на длъжника по него. В случай че той непрестанно подава жалби срещу действия на ЧСИ – трябва да сте подготвени за постъпване на такива и срещу публичната продан.
При някои от нарушенията и според зависи от жалбата публичната продан може да бъде спряна.
Друг фактор, за който трябва да внимавате, са страните и основанието, на което е насрочена и проведена публичната продан.
При „делбената“ публична продан, тази, която е свързана с прекратяване на съсобственост или подялба на наследствен имот, то трябва да внимавате за участниците в проданта.
Ако се яви съделител на търга – вашата стратегия моментално трябва да се съобрази с неговото присъствие и да се вземат под внимание предимствата, които той има спрямо Вашето участие. Те не са малки.
Участието на взискателя също трябва да Ви индикира и да съобразите поведението си с неговото присъствие. Като страна по изпълнителното дело, той също има няколко предимства спрямо Вас, които могат да Ви повлияят финансово.
Разбира се, трябва да внимавате и за наложените тежести върху имота: възбрани, ипотеки, вещни права, право на ползване и други. При много обременен имот – бдителността Ви трябва да нарастне значително, защото ЧСИ може да допусне грешка, която ще рефлектира върху Вас.
Така например ЧСИ е длъжен да призове и да уведоми всички кредитори, които имат възбрана преди неговата, както и да ангажира участието в процеса на всички ипотекарни кредитори или взискатели, които са предявили претенции /присъединени такива/.
Тези субекти в делото – следва да бъдат включени в разпределението, което се извършва след публичната продан.
Какво да направя, ако искам да участвам в публична продан?
Ако искате да участвате в публична продан – изтеглете обявлението от публичния регистър, поддържан от КЧСИ. Уговорете си дата за оглед с назначения пазач на имота посредством съответно ЧСИ или ДСИ.
Ако имотът все още представлява интерес за Вас – обадете ни се за консултация. Ние можем да Ви съпроводим през процеса- да направим справка по делото, да изготвим стратегия за участие в проданта, наддвателното предложение и съпътстващата го документация, ще вземем участие в проданта и ще проконтролираме разпределението на сумите, изготвянето на постановлението за възлагане и участие във въвода във владение.
Услугата се предлага на територията на цялата страна, като участие в публични търгове вземаме дори във Варна, Бургас, Русе, Видин и останалите отдалечени градове от София.
Възможно е в хода на проверката да се открият пропуски или рискове, които да Ви откажат от участие в публичната продан.
Този вид продажби крие своите недостатъци. Понякога окончателното закупуване на имота се случва по-бавно, а ако не сте обявени за купувач- е възможно да не Ви бъде върнат задатъка своевременно.
Трябва да знаете, че след обявяването Ви за купувач – трябва да се заплатят допълнителни такси към ЧСИ, както и да се внесе местен данък.
За повече информация – може да се обърнете към нас.
